香江控股（600162）2023年半年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

一、報(bào)告期內(nèi)公司所屬行業(yè)及主營(yíng)業(yè)務(wù)情況說(shuō)明

(資料圖片僅供參考)

（一）報(bào)告期內(nèi)公司所從事的主要業(yè)務(wù)

公司是專業(yè)從事城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)流通及家居賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)為主的綜合性集團(tuán)。公司一方面立足于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的運(yùn)營(yíng)商，從開(kāi)發(fā)精品住宅項(xiàng)目，到聚焦粵港澳大灣區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體等項(xiàng)目，并不斷創(chuàng)新，與國(guó)際科技、國(guó)內(nèi)IT服務(wù)創(chuàng)新企業(yè)打造科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目；另一方面，公司通過(guò)商貿(mào)流通市場(chǎng)、家居賣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，不斷深入發(fā)展，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的家居連鎖賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商，并積極推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

（二）報(bào)告期內(nèi)公司的主要經(jīng)營(yíng)模式

報(bào)告期內(nèi)，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要以城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)流通及家居賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)為主。

1、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展

公司聚焦精品住宅開(kāi)發(fā)，不斷突破、大膽創(chuàng)新，先后打造了廣州錦繡香江、廣州香江-翡翠綠洲以及錦繡香江溫泉城等超大型高端精品住宅項(xiàng)目；并逐步深耕城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，先后打造珠海橫琴-金融傳媒中心、南沙香江國(guó)際金融中心自貿(mào)區(qū)綜合體等項(xiàng)目，通過(guò)與微軟（中國(guó)）等知名企業(yè)合作，打造科創(chuàng)中心，實(shí)現(xiàn)新城市（300778）產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

2、商貿(mào)流通及家居賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

商貿(mào)物流及家居賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括經(jīng)營(yíng)商貿(mào)物流市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理，以及泛家居賣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理。商貿(mào)物流及家居賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的主要對(duì)象為專業(yè)市場(chǎng)，尤其以家居賣場(chǎng)為主。根據(jù)市場(chǎng)需求定位不同，公司開(kāi)發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)可分為建材家居、百貨小商品、副食、五金機(jī)電、酒店用品等專業(yè)市場(chǎng)。

（三）行業(yè)情況說(shuō)明

2023年上半年，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的背景下，央行、金融監(jiān)管總局延長(zhǎng)了金融支持房地產(chǎn)有關(guān)政策的期限，包括房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期、保交樓配套融資支持兩條政策。2023年上半年，商品房銷售量?jī)r(jià)仍待改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍待釋放，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流仍存在一定壓力，國(guó)家開(kāi)啟融資支持，配合因城施策，存量房貸款利率調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)一波復(fù)蘇行情。

2023年上半年，在“房住不炒”和以穩(wěn)為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)下，疊加國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，消費(fèi)者預(yù)期及信心還有待恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售增速進(jìn)一步回落。全國(guó)商品房成交總體呈現(xiàn)下行的發(fā)展趨勢(shì)，2023年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.86萬(wàn)億元，同比下降7.9%；新開(kāi)工4.99億平方米，同比下降24.3%；竣工3.39億平方米，同比增長(zhǎng)19.0%；商品房銷售面積為5.95億平方米，同比下降5.3%；銷售額為6.31萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.1%；房企到位資金6.88萬(wàn)億元，同比下降9.8%。受房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售不確定性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)投資方面也相對(duì)謹(jǐn)慎，整體開(kāi)發(fā)投資增速仍然呈下跌趨勢(shì)，竣工方面得益于保交樓政策的推動(dòng)，竣工面積保持同比增長(zhǎng)。

二、經(jīng)營(yíng)情況的討論與分析

1、土地儲(chǔ)備情況：

截至2023年6月30日，公司持有土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積約567萬(wàn)平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約133萬(wàn)平方米，在建工程建筑面積約160萬(wàn)平方米，未來(lái)可供發(fā)展用地建筑面積約為274萬(wàn)平方米。公司土地儲(chǔ)備主要為住宅及商業(yè)用途，以出售為主，公司根據(jù)市場(chǎng)情況決定是否出租及出租比例。

3、銷售情況：

受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行、市場(chǎng)觀望情緒上升等因素的影響，公司報(bào)告期內(nèi)的房地產(chǎn)銷售簽約速度有所放緩。

報(bào)告期內(nèi)，即2023年1月1日至2023年6月30日，公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售面積約8.84萬(wàn)平方米，簽約銷售金額約10.21億元。

三、風(fēng)險(xiǎn)因素

1、政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，支撐了GDP的快速增長(zhǎng)，但同時(shí)也帶來(lái)投資過(guò)熱、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、住房?jī)r(jià)格上漲較快、抑制其他消費(fèi)等負(fù)面影響，屬于國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。為引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了新“國(guó)十條”、“國(guó)五條”等法律法規(guī)，對(duì)土地、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸等領(lǐng)域進(jìn)行政策調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、融資以及保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定等方面產(chǎn)生相應(yīng)的影響。未來(lái)國(guó)家仍將持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制、把握市場(chǎng)的能力以及經(jīng)營(yíng)管理水平提出了更高要求。公司將加強(qiáng)政策研究，因勢(shì)利導(dǎo)，順勢(shì)而為，適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的變化，最大程度降低政策變化對(duì)經(jīng)營(yíng)管理、未來(lái)發(fā)展造成的不利影響。

2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了近二十年的高速發(fā)展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不應(yīng)求，但受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控、住房自有率提升等因素影響，近年來(lái)我國(guó)的商品房的需求增速放緩，部分地區(qū)甚至需求下降，少數(shù)三四線城市陸續(xù)開(kāi)始出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著自有住房比率的提高，人口紅利拐點(diǎn)的出現(xiàn)，年輕人購(gòu)房理念的改變，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求可能會(huì)增速放緩甚至下降，從而對(duì)公司業(yè)務(wù)的發(fā)展造成不利影響。公司將加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營(yíng)銷策略及區(qū)域布局。

3、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，在行業(yè)整體供應(yīng)量超前與需求萎縮的現(xiàn)狀下，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。公司將在保證增長(zhǎng)質(zhì)量的前提下努力提高市場(chǎng)份額；繼續(xù)加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)、成本管控和工程管理，不斷提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

4、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、資金需求量大等特點(diǎn)，公司目前負(fù)債水平相對(duì)較高，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生一定影響。公司將切實(shí)提高資金使用效率，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，增強(qiáng)資金使用的合理性與計(jì)劃性，并積極拓寬融資渠道，充分發(fā)揮上市公司的資本市場(chǎng)融資平臺(tái)功能，滿足公司資金需求，保障資金鏈安全，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

公司以企業(yè)文化為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)化運(yùn)作為依托，結(jié)合公司特點(diǎn)及城市布局不斷形成并完善自身的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)多年的用心打造，逐步確立了具有香江特色的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1、公司擁有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)組合能力，業(yè)務(wù)組合具有良好的互補(bǔ)性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)

公司作為綜合性集團(tuán)，業(yè)務(wù)板塊之間的互補(bǔ)與盈利模式靈活度將一定程度上規(guī)避宏觀調(diào)控對(duì)公司的影響。

2、較強(qiáng)成本管控能力

公司具有較強(qiáng)的成本管控能力，從全面預(yù)算管理到IT系統(tǒng)的全面實(shí)施，公司對(duì)綜合成本的管控，具有很強(qiáng)的能力與豐富的經(jīng)驗(yàn)，保證了公司產(chǎn)品具有較強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3、完善的內(nèi)部管理體系

公司具備完善的內(nèi)部管理體系，覆蓋了項(xiàng)目前期的可行性研究、項(xiàng)目獲取、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目施工、產(chǎn)品銷售、客戶服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，包括人力資源模塊、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)模塊、財(cái)務(wù)模塊、工程模塊、成本模塊、設(shè)計(jì)模塊、采購(gòu)模塊、營(yíng)銷模塊、客服物業(yè)模塊等多個(gè)項(xiàng)目管理模塊。公司注重對(duì)行業(yè)趨勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、客戶價(jià)值等方面的系統(tǒng)調(diào)研，形成了以市場(chǎng)為基礎(chǔ)、以客戶訴求為導(dǎo)向的市場(chǎng)研究體系，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供決策支持。各個(gè)管理模塊及管理體系相輔相成，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，把控市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及全過(guò)程關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，正確預(yù)估未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)并作出準(zhǔn)確及時(shí)的判斷，確保各項(xiàng)目的順利實(shí)施。

4、公司擁有良好的市場(chǎng)把握能力

經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，公司已擁有了良好的市場(chǎng)把握能力。在過(guò)去的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，公司以了解市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、帶動(dòng)市場(chǎng)為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃的指導(dǎo)思想，結(jié)合對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的把握、對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與客戶需求的掌控，積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，避免價(jià)格比拼的不利局面，依靠品質(zhì)和差異化贏取了市場(chǎng)，塑造了公司在業(yè)務(wù)上把握市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

5、公司擁有良好的創(chuàng)新能力

創(chuàng)新是企業(yè)生命的源泉，近年來(lái)香江控股一直注重公司的創(chuàng)新能力，更好的讓公司擺脫現(xiàn)有的市場(chǎng)和產(chǎn)品觀念的約束，重視多樣化的整合，立足客戶的切身需求，通過(guò)多種激勵(lì)手段的綜合運(yùn)用，確立公司自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

公司的創(chuàng)新能力主要包括產(chǎn)品創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)管理手段的創(chuàng)新?，F(xiàn)階段，產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)得到公司管理層廣泛和深入的認(rèn)識(shí)，如開(kāi)發(fā)綠色環(huán)境建筑、注重休閑、堅(jiān)持人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展、智慧家居物聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)品。

6、豐富的商戶資源及有效的整合能力

公司進(jìn)軍商貿(mào)流通運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域多年，已積累了豐富的商戶資源，與多家國(guó)內(nèi)外知名品牌建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，贏得了大量有價(jià)值的業(yè)主的信任。公司通過(guò)整合累積的商戶資源實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通項(xiàng)目有效的品類品種互動(dòng)和商戶品牌組合，形成聚集效應(yīng)，提升日均人流量和交易額；通過(guò)整合城市居民的不同需求，以商貿(mào)流通運(yùn)營(yíng)為引導(dǎo)，有效發(fā)揮各項(xiàng)目之間的協(xié)同效應(yīng)，相互提升各種類型物業(yè)的價(jià)值。通過(guò)有效整合實(shí)現(xiàn)業(yè)主、商戶等各方共贏，培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)各種資源的重復(fù)利用，提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的可復(fù)制性。

7、經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)

公司管理層團(tuán)隊(duì)在商貿(mào)流通運(yùn)營(yíng)行業(yè)擁有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)為公司整體的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。公司子公司香江商業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，在華南區(qū)域建立了絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括品牌影響力、消費(fèi)者口碑、市場(chǎng)占有率、招商資源儲(chǔ)備等，在華南區(qū)域均處于行業(yè)前列。

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