中天服務(wù)（002188）2023年半年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

(資料圖)

一、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

1、行業(yè)發(fā)展情況：

2023年上半年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)貫徹高質(zhì)量發(fā)展，從中央到地方紛紛出臺城鄉(xiāng)升級等相關(guān)政策，旨在提升經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提高城市功能和品質(zhì)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，以及提升人民群眾的生活質(zhì)量和幸福感；出臺養(yǎng)老服務(wù)鼓勵性政策，“物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”的試點推行，社區(qū)養(yǎng)老作為社區(qū)增值服務(wù)中的重要組成部分，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，既是機遇又是挑戰(zhàn)。

物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷過去十年的高速發(fā)展階段，2021年以來逐步回歸常態(tài)化發(fā)展階段。物企在管面積擴張的節(jié)奏逐步緩慢下來，2022年百強物企的在管規(guī)模增速為12.43%，低于2021年16.67%，呈現(xiàn)較為明顯的下滑態(tài)勢；克而瑞物管2023年中國物業(yè)管理上市公司研究報告顯示，研究的56家上市物企2022年營收總額2,475.3億元，同比提升19.4%，整體營收增速同比下滑約25.2%。行業(yè)整體的盈利水平穩(wěn)定向好，步入常態(tài)化。物企兩極分化嚴重，頭部以及大中小型企業(yè)營收落差較大，市場格局整體呈現(xiàn)頭部物企穩(wěn)定，大中型物企承壓，小型物企穩(wěn)中有升，行業(yè)競爭格局加??；行業(yè)并購理性化，收并購意愿降低，擴張趨向謹慎。2022年并購交易43起，顯著低于2021年145起，同時并購估值倍數(shù)11.5倍，比2021年略有下降。

伴隨全國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的主基調(diào)，物業(yè)管理作為提高居民生活品質(zhì)和城市環(huán)境建設(shè)的重要載體，必將受益于中國經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展、城鎮(zhèn)化進程加快、人均可支配收入和消費能力的提高。有機構(gòu)預(yù)計物業(yè)管理服務(wù)收入規(guī)模將于2026年達到8,382億元，行業(yè)復(fù)合增長率仍將超過10%。

物業(yè)管理行業(yè)進入理性發(fā)展但仍保持較高發(fā)展增速時期，在此階段的物業(yè)企業(yè)力爭實現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模發(fā)展，通過業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、提高科技程度、優(yōu)化管理精細度，實現(xiàn)效益增長。同時在傳統(tǒng)管理業(yè)務(wù)增速放緩背景下探求新賽道，尋求新業(yè)務(wù)。比如在傳統(tǒng)多經(jīng)業(yè)務(wù)越來越聚焦的情況下，城市服務(wù)成為具備區(qū)域優(yōu)勢企業(yè)及頭部企業(yè)加快布局的新賽道，在利好政策優(yōu)勢的加持下，結(jié)合自身優(yōu)勢不斷拓展生活服務(wù)邊界，千方百計利用自身資源進行多方面的探求和發(fā)展。

2、主要業(yè)務(wù)：

公司主營業(yè)務(wù)為物業(yè)管理，以物業(yè)管理及配套服務(wù)、案場服務(wù)為主要服務(wù)內(nèi)容。公司積極拓展主業(yè)規(guī)模，提升服務(wù)品質(zhì)，優(yōu)化服務(wù)業(yè)態(tài)，智能科技賦能，實現(xiàn)成為區(qū)域性品質(zhì)領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目標。截止6月30日，公司在管規(guī)模突破1,000萬平方米，同時，根據(jù)中指院公布的2023年度物業(yè)行業(yè)滿意度，公司滿意度分數(shù)高于行業(yè)均值。

報告期，公司合并報表營業(yè)收入1.59億元，與上年同期相比增長15.55%，歸屬于上市公司股東凈利潤1,675.95萬元，與上年同期相比下降60.68%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤1,825.85萬元，與上年同期相比增加19.96%。

3、公司經(jīng)營計劃：

公司繼續(xù)強化主營業(yè)務(wù)，穩(wěn)步推進年初制定各項工作計劃，總體來看，公司主要圍繞以下幾方面開展工作：

聚焦優(yōu)勢區(qū)域：公司利用在杭州、金華、嘉興形成的區(qū)域優(yōu)勢，進一步聚焦該等區(qū)域的業(yè)務(wù)拓展，深耕優(yōu)勢區(qū)域，提高管理濃度，發(fā)揮管理規(guī)模效應(yīng)，逐步形成在優(yōu)勢區(qū)域的價值高地。

構(gòu)建品質(zhì)體系：圍繞國家高質(zhì)量發(fā)展的主基調(diào)，公司建立標準化的管理體系，提升住房和社區(qū)品質(zhì)，改善服務(wù)業(yè)主的居住環(huán)境。公司根據(jù)不同城市定位、項目體量、不同收費標準、不同項目定位對服務(wù)體系進行分級，發(fā)布實施清韻系列、嘉韻系列、雅韻系列的服務(wù)產(chǎn)品系列，并根據(jù)服務(wù)分級落實預(yù)算、編制和服務(wù)標準；同時發(fā)布《項目品質(zhì)考核評分標準》。

優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：公司在穩(wěn)固住宅業(yè)態(tài)的服務(wù)基礎(chǔ)上，力求開拓非居業(yè)態(tài)項目，比如商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等領(lǐng)域，提升高盈利水平的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例，實現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模增長。

智慧科技賦能：公司在內(nèi)部管理上通過升級業(yè)財一體化系統(tǒng)，提高管理效率和管理精度；在社區(qū)服務(wù)上，通過技改提升硬件設(shè)施，通過軟件升級提高業(yè)主服務(wù)感知，從智能輸出、科技賦能方面提升服務(wù)價值。

二、核心競爭力分析 不適用。

三、公司面臨的風(fēng)險和應(yīng)對措施 1、行業(yè)競爭風(fēng)險 一方面國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢趨緩，為物業(yè)管理行業(yè)提供的增量趨勢減緩，導(dǎo)致行業(yè)的存量爭奪更加嚴峻。從機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)看，物業(yè)行業(yè)頭部前100企業(yè)在管規(guī)模占46%以上，公司管理規(guī)模仍與這類企業(yè)存在較大差距，除了在優(yōu)勢區(qū)域具備較好的競爭能力外，公司在其他區(qū)域要形成優(yōu)勢難度較大。公司將深耕優(yōu)勢區(qū)域，占領(lǐng)價值高地，形成品牌優(yōu)勢，并以此為中心輻射其他區(qū)域，逐步形成競爭優(yōu)勢。 2、人力管理風(fēng)險 物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型，對于人工需求量大，同時物業(yè)管理中高層需具備有一定的專業(yè)化程度，因此，人力管理成為公司面臨的風(fēng)險。公司通過自招培養(yǎng)、院校合作，秩序保潔等外包形式有效應(yīng)對風(fēng)險。但隨著競爭加劇及人工成本上升，未來仍可能面臨一定的人力管理風(fēng)險。 3、項目管理風(fēng)險 公司的盈利模式主要是通過提供物業(yè)管理服務(wù)向業(yè)主收取費用。當業(yè)主對于物業(yè)管理品質(zhì)要求提高，但項目管理水平未達到要求，可能會存在無法按期收取費用的風(fēng)險，甚至造成拖欠物業(yè)費情形。公司通過提供合理的服務(wù)品質(zhì)滿足業(yè)主需求，增強項目管理水平，提高業(yè)主的滿意度，降低項目管理的風(fēng)險。

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