榮安地產(chǎn)（000517）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
(資料圖)
一、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況
公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求2022年房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，銷售市場、土拍市場、開發(fā)投資均表現(xiàn)低迷。從政策端和融資端看，堅持“房住不炒”的定位下，央行與銀保監(jiān)會發(fā)布金融支持房地產(chǎn)16條，房企信貸、債券、股權(quán)融資政策“三箭齊發(fā)”，穩(wěn)地產(chǎn)力度持續(xù)加大。但政策傳導(dǎo)到市場端存在滯后性。從市場端看，2022年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)逐月下滑的態(tài)勢，全年轉(zhuǎn)為負增長。市場整體表現(xiàn)低迷，消費者和資本市場信心不足，市場觀望情緒加重。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132,895億元，較去年下降10.0%。其中，住宅投資100,646億元，下降9.5%，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為75.73%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10,052萬平方米，較去年同比下降53.4%。商品房銷售面積135,837萬平方米，較去年同比下降24.3%，其中，住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133,308億元，較去年同比下降26.7%，其中，住宅銷售額下降28.3%。截止2022年底，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.35，仍處于適度景氣水平。從中長期看，房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性行業(yè)、民生保障行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場，且具有周轉(zhuǎn)快、鏈條長、輻射廣的特點，不僅對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)強，而且對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤有舉足輕重的作用。從全國來看，由于房地產(chǎn)市場具有較強的地域性特征，不同城市市場分化較為明顯，總體上一、二線核心城市的主城區(qū)市場需求依然保持較高的水平，一些二線城市的遠郊區(qū)以及三四線邊緣城市供應(yīng)較為充足，市場去化相對緩慢。報告期內(nèi)，公司重點布局的寧波、杭州、嘉興等浙江省內(nèi)重點城市依然保持較好的市場韌性，市中心改善型需求逐漸成為市場主流。面對2022年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的波動，公司憑借優(yōu)質(zhì)的項目資源和品牌影響力，通過促銷售抓回款，繼續(xù)保持穩(wěn)健的財務(wù)狀況，報告期內(nèi)公司“三道紅線”財務(wù)指標均保持在“綠”檔。公司獲評億翰智庫“2022年中國房企綜合實力百強企業(yè)”。未來，公司將繼續(xù)深耕長三角、浙江省內(nèi)人口凈流入的重點城市，堅持審慎投資的原則，秉持工匠精神，追求一流的品質(zhì)和品牌，更好地滿足人們對美好居住生活的需要。二、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求報告期內(nèi)，公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)主要以商品住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔。公司主要布局寧波、杭州、嘉興等長三角區(qū)域、浙江省內(nèi)核心城市，不斷提高品牌競爭優(yōu)勢，擴大當(dāng)?shù)厥袌稣加新省?/p>從產(chǎn)品定位上，公司主要開發(fā)滿足自住型需求的中高檔精裝修商品住宅，用心打造安居、樂居、宜居的住宅精品，提升城市品位；在商業(yè)辦公型產(chǎn)品定位上，公司主要選擇位于市中心的、土地獲取成本較低、投資回報率較高的商業(yè)辦公、商業(yè)綜合體項目進行開發(fā)，適度持有高回報率的商業(yè)物業(yè)，為公司取得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，促進公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。報告期內(nèi)，在堅持房子是用來住的、不是用來炒的政府調(diào)控總基調(diào)下，在房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的過程中，榮安地產(chǎn)積極響應(yīng)政府號召，始終不忘創(chuàng)一流品牌，堅持客戶至上、精品品質(zhì)，力保完美交付，堅持審慎投資的原則和嚴格的財務(wù)紀律，積極履行社會責(zé)任，保障公司長期穩(wěn)定健康發(fā)展。2022年度，公司營業(yè)收入約為141.57億元，主要來自于公司竣工項目的結(jié)轉(zhuǎn)。1、新增土地儲備項目2022年度，公司未獲取土地儲備。2、公司可售資源情況截至報告期末，公司及所投資的公司總可售建筑面積約111.78萬平方米，其中公司權(quán)益占比約為94.32%。[注]長三角區(qū)域包括：杭州、嘉興、寧波、臺州、溫州、紹興、金華、義烏等城市，其他區(qū)域包括：重慶、西安等城市。3、公司主要項目開發(fā)情況報告期內(nèi)，公司及所投資的公司竣工面積約145.73萬平方米，期末在建建筑面積約373.01萬平方米。4、公司主要項目銷售情況5、公司主要房地產(chǎn)出租情況6、土地一級開發(fā)情況7、公司融資情況截至報告期末，公司為商品房承購人因銀行抵押貸款提供的階段性擔(dān)保余額為167.54億元，本報告期，公司不存在因承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任而支付的金額占公司最近一期經(jīng)審計凈利潤的10%以上的情形。9、公司員工跟投項目情況10、發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經(jīng)營計劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略公司將繼續(xù)堅持“以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，向管理要效益，控制風(fēng)險，穩(wěn)健發(fā)展”的經(jīng)營發(fā)展思路，繼續(xù)堅持以房地產(chǎn)開發(fā)為絕對核心主業(yè)，深耕長三角，將房地產(chǎn)做精、做專、做強、做久，兼顧代建、建筑施工等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)注重更加全面均衡的發(fā)展，保持規(guī)模與效益的平衡，精準投資，堅持快速開發(fā)、精品品質(zhì)、快速銷售回籠資金，保持財務(wù)穩(wěn)健。公司將以具備優(yōu)勢的城市布局、優(yōu)質(zhì)的土地儲備、成熟的管理團隊和管理體系、一流的產(chǎn)品與服務(wù)、高回報率的持有型物業(yè)經(jīng)營，構(gòu)筑長期競爭優(yōu)勢，充分發(fā)揮產(chǎn)品和品牌的溢價能力，實施精細化管理，保障公司長期穩(wěn)定健康發(fā)展。（2）公司2023年經(jīng)營計劃2023年公司將持續(xù)深耕長三角城市群，重點布局浙江省內(nèi)重點城市，在兼顧利潤與銷售流速的基礎(chǔ)上積極增加優(yōu)質(zhì)土儲，加快銷售去化，保持合理充裕的現(xiàn)金流；同時，堅持客戶導(dǎo)向，嚴控產(chǎn)品品質(zhì)，不斷夯實品牌競爭力；進一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)成本，提高資金使用效率；加強績效考核，提升組織活力，實現(xiàn)高效務(wù)實的運營管理目標。精準投資布局：扎根寧波，深耕浙江，面向長三角城市群進行戰(zhàn)略布局，并以財務(wù)為導(dǎo)向精準投資，提升投資質(zhì)量，實現(xiàn)項目利潤與現(xiàn)金流的平衡，確保高質(zhì)量發(fā)展。深化組織建設(shè)：堅持“風(fēng)險共擔(dān)、利益共享”的原則，不斷完善激勵機制，將股東利益、公司利益和員工利益緊密結(jié)合在一起，為行業(yè)精英提供一流的薪酬福利待遇，更好地吸引和留住優(yōu)秀人才，培育人才，為公司長遠發(fā)展提供強有力的組織保障。財務(wù)資金管控：保持財務(wù)穩(wěn)健及合理的負債率水平，提高資金使用效率；根據(jù)公司發(fā)展需要，充分發(fā)揮資本市場融資功能，不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，有效控制融資成本。不斷提升產(chǎn)品硬實力和銷售軟實力：遵循房住不炒政策導(dǎo)向，秉持工匠精神，追求一流的產(chǎn)品與服務(wù)，讓客戶感受尊貴，讓城市提升品位。通過產(chǎn)品品質(zhì)與貼心服務(wù)打動客戶，通過優(yōu)秀的銷售團隊強執(zhí)行，加快各項目銷售去化。標準化運營：貫徹落實“運營標準化、產(chǎn)品標準化、營銷標準化、施工標準化”等全流程標準化運作，嚴控工程節(jié)點，不斷提高工作效率，優(yōu)先保障開盤、結(jié)頂、交付等重要節(jié)點。成本精細化管控：在保證高品質(zhì)的同時，以制造業(yè)的心態(tài)加強成本精細化管控，杜絕無效成本。三、核心競爭力分析公司以企業(yè)文化為基礎(chǔ)，以市場化運作為依托，結(jié)合公司特點及城市布局不斷形成并完善自身的經(jīng)營優(yōu)勢，逐步確立了具有榮安特色的核心競爭力。（一）科學(xué)的管理機制公司建立了流程管理體系及績效管理體系，貫徹實施標準化運營，優(yōu)化流程環(huán)節(jié)，進行充分授權(quán)，加強資金預(yù)算管理，不斷完善公司績效考核機制。流程管理體系對公司房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所涉及的各項業(yè)務(wù)均規(guī)定了明確的工作及管理流程，使房地產(chǎn)開發(fā)全流程明確到每道工序、完成每項任務(wù)的具體天數(shù)、負責(zé)單位，最大限度地保證了公司各個項目按照統(tǒng)一標準、流程進行開發(fā)，保證了工程質(zhì)量與效率，并且形成了標準化的運營體系。公司實施快速開工、快速開盤、快速回籠資金的項目運營模式，大大降低了項目的開發(fā)成本以及政策變動的風(fēng)險。（二）擁有一流的開發(fā)團隊和合作伙伴榮安地產(chǎn)是一家擁有近三十年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的專業(yè)房地產(chǎn)公司。在多年的發(fā)展過程中，公司培育并形成了一個知識結(jié)構(gòu)和專業(yè)結(jié)構(gòu)合理、實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富、具備戰(zhàn)略發(fā)展眼光的管理團隊。公司董事長王久芳先生具有近三十年的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗，市場意識敏銳并超前，在公司發(fā)展的關(guān)鍵時期能把握住機會，做出有利于公司持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略決策；公司總經(jīng)理及其它高管人員、城市公司總經(jīng)理，他們是投融資、財務(wù)管理、營銷、工程建設(shè)等方面的專家能手，在房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的理論水平及豐富的實踐經(jīng)驗。這樣一支高水平管理團隊具備了帶領(lǐng)公司進一步做大做強的經(jīng)營管理能力。同時，榮安地產(chǎn)一直與上下游優(yōu)秀企業(yè)及優(yōu)秀同行保持著戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，實現(xiàn)互利共贏。榮安堅信，只有一流的團隊，一流的合作單位才能打造一流的產(chǎn)品，創(chuàng)造一流的業(yè)績。（三）理性、靈活的土地儲備策略公司嚴格遵守拿地操作規(guī)范，秉持“寧可少拿一塊地，不可拿錯一塊地”的原則，積極拓寬拿地渠道，嚴控土地成本，增加優(yōu)質(zhì)土地儲備。（四）區(qū)域品牌優(yōu)勢通過多年耕耘和積淀，公司在長三角區(qū)域擁有較高的品牌知名度和較強的品牌影響力，尤其是在浙江市場已具有較強的品牌溢價能力。公司秉持精品理念，開發(fā)的產(chǎn)品屢獲人居環(huán)境獎，寧波榮安府、觀江園、桃花源郡和玉水觀邸項目榮獲國家級“廣廈獎”，樹立了“住宅專家、豪宅巨匠”的專業(yè)房地產(chǎn)品牌形象。公司堅持區(qū)域深耕，無論走到哪里都將精品理念帶到哪里，為當(dāng)?shù)厥袌龃蛟彀簿?、樂居、宜居的住宅精品，成為?dāng)?shù)厥袌觥捌焚|(zhì)地產(chǎn)”的有力倡導(dǎo)者，為公司樹立起良好的客戶口碑，極大地提升了公司跨區(qū)域發(fā)展的品牌影響力。（五）穩(wěn)健的財務(wù)管理現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線，利潤是企業(yè)的成長線。公司在同行業(yè)中一直保持較低的負債水平，積極拓寬融資渠道，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，控制財務(wù)風(fēng)險。多年來，公司的綜合資金成本在同行業(yè)中均保持較低水平。公司堅持快速開工、快速開盤、快速回籠資金的開發(fā)策略，確保充足的現(xiàn)金流，增強公司抗風(fēng)險能力。四、主營業(yè)務(wù)分析1、概述報告期內(nèi)，公司主營業(yè)務(wù)利潤主要來源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主營業(yè)務(wù)構(gòu)成未發(fā)生重大變化。公司實現(xiàn)營業(yè)收入141.57億元，營業(yè)利潤12.65億元，凈利潤8.21億元。2022年度，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷較大波動。面對挑戰(zhàn)，公司一方面堅定戰(zhàn)略定位，另一方面加強銷售去化，確保資金快速回籠，發(fā)展基礎(chǔ)不斷夯實，公司資金流動性、資本結(jié)構(gòu)、運營效率均有優(yōu)秀表現(xiàn)。公司“三道紅線”指標在健康保綠基礎(chǔ)上全面向優(yōu)，其中凈負債率降至25.08%。公司財務(wù)健康，負債率處于同行業(yè)較優(yōu)水平，為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。公司注重對客戶的需求分析，堅持以人為本的產(chǎn)品設(shè)計理念，注重景觀環(huán)境打造，在產(chǎn)品中融入滿足各年齡段需求的全齡空間和讓居住者切實感受便捷的智能化系統(tǒng)，不斷升級迭代住宅產(chǎn)品。報告期內(nèi)，公司下屬建筑公司持續(xù)對綠色節(jié)能建筑施工技術(shù)、施工工藝的研發(fā)投入，積極探索建設(shè)過程中新技術(shù)、新工藝給項目帶來的經(jīng)濟效益以及對環(huán)境產(chǎn)生的綠色效應(yīng)。五、公司未來發(fā)展的展望1、行業(yè)發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)作為中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。從未來看，中國仍處于城市化較快發(fā)展階段，巨大的需求潛力將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。同時，在人口流入、區(qū)域發(fā)展程度、供求關(guān)系等不同因素影響下，中國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化日益明顯，長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、京津冀、長江中游城市群等五大城市群的核心城市及周邊經(jīng)濟發(fā)達城市，未來房地產(chǎn)市場仍存在較好的發(fā)展空間，而其他三四線城市仍面臨供大于求的市場現(xiàn)狀。在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期、因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”的政策背景下，在商品房市場回歸居住屬性的新常態(tài)下，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位仍然不會改變，具備品牌與管理優(yōu)勢、專注居住品質(zhì)提升的房企將獲得進一步發(fā)展。公司將繼續(xù)堅持“以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，向管理要效益，控制風(fēng)險，穩(wěn)健發(fā)展”的經(jīng)營發(fā)展思路，繼續(xù)堅持以房地產(chǎn)開發(fā)為絕對核心主業(yè)，將房地產(chǎn)做精、做專、做強、做久，兼顧代建、建筑施工相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷提升科學(xué)管理水平，做到精準投資、快速銷售、精品品質(zhì)、降本增效。2、未來面臨的風(fēng)險及對策（1）政策風(fēng)險公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)住宅市場的開發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)屬國家重點調(diào)控對象，受國家宏觀調(diào)控政策影響較大。如果不能適應(yīng)國家政策的變化，則有可能對公司的經(jīng)營和發(fā)展造成不利影響。因此，公司將繼續(xù)加強對宏觀政策的跟蹤研究，把握國家經(jīng)濟形勢的變化，及時采取應(yīng)對措施，理性投資，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把控項目開發(fā)節(jié)奏，順勢而為。（2）資金風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線。一方面企業(yè)需要大量的資金投入；另一方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，企業(yè)必須能夠有效分配有限的資金，完成項目開發(fā)。國家通過金融、稅務(wù)等措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場，進而影響公司的財務(wù)管理和資金籌措，給公司的戰(zhàn)略執(zhí)行帶來風(fēng)險。公司將合理安排資金計劃，保持財務(wù)穩(wěn)健，靈活運用各項融資工具，在確保資金鏈安全的同時，盡可能降低財務(wù)費用。（3）項目運營風(fēng)險房地產(chǎn)項目開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、涉及合作方多的行業(yè)特征和較強的地域特征。一個完整的房地產(chǎn)項目運作和開發(fā)流程復(fù)雜，從開發(fā)土地的獲取、產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品營銷以及工程管理，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會造成項目預(yù)期經(jīng)營目標難以如期實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)項目的運營風(fēng)險貫穿項目開發(fā)的整個過程。公司將堅持快速開發(fā)，快速回籠資金的項目開發(fā)標準。在項目定位上，公司重點關(guān)注剛性需求和首次改善需求人群，積極推出適銷產(chǎn)品。在項目開發(fā)上，公司依托標準化體系建設(shè)，實現(xiàn)快速開發(fā)，嚴控項目里程碑節(jié)點，有效縮短項目開發(fā)周期；在項目銷售上，公司以合理的產(chǎn)品定價和靈活的營銷策略，實現(xiàn)項目的快速去化。在成本管控上，全面執(zhí)行費用預(yù)算、實時跟蹤控制。通過合理管控，全面提高項目經(jīng)營能力和管理水平，提升產(chǎn)品品質(zhì)，降低業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險。（4）人力資源風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)已進入管理紅利時代，只有優(yōu)秀的專業(yè)化團隊才能創(chuàng)造出更好的效益，保障公司的長期穩(wěn)定健康發(fā)展，如相關(guān)專業(yè)人才不足，將對公司的長期贏利能力產(chǎn)生影響。公司將吸收和培養(yǎng)各類專業(yè)人才，加強人才梯隊建設(shè)和內(nèi)部培訓(xùn)，通過不斷完善“選、用、育、留”的人力資源管理體系，打造業(yè)內(nèi)一流的經(jīng)營團隊。關(guān)鍵詞：
