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京能置業(yè)（600791）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
一、經(jīng)營情況討論與分析
（一）房地產(chǎn)市場回顧與展望2022年，房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產(chǎn)市場整體仍處在深度調(diào)整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優(yōu)化，市場保持一定活躍度，剛需群體觀望情緒較重。同時部分城市受前期土地成交結構影響，優(yōu)質(zhì)的高單價項目陸續(xù)入市，改善性購房需求持續(xù)釋放，多數(shù)代表城市項目成交套總價延續(xù)上漲態(tài)勢。2023年，海外需求持續(xù)收縮，出口下行壓力增加，對經(jīng)濟發(fā)展的支撐效果或逐步減弱；投資方面，基建投資仍是重要支撐，同時伴隨房地產(chǎn)領域融資優(yōu)化政策的落地。整體來看，我國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，2023年經(jīng)濟待恢復，隨著各項穩(wěn)經(jīng)濟政策顯效發(fā)力，經(jīng)濟增速有望在低基數(shù)下逐步回升。2023年“保交樓”仍然是穩(wěn)房地產(chǎn)預期的重中之重，配套政策和資金預計將進一步加快落實。專項借款及配套資金持續(xù)落位，地方政府亦有望通過定向回購的方式支持“保交樓”，推動項目快復工、早交付，“保交樓”工作有望取得更多實質(zhì)性進展，從而帶動購房置業(yè)預期好轉。（二）公司主要經(jīng)營工作情況報告期內(nèi)，公司各項業(yè)務指標完成情況：2022年公司在建項目實現(xiàn)開復工面積145.26萬平方米，同比減少16.97萬平方米，減幅10.46%；實現(xiàn)竣工面積68.44萬平方米，同比增加53.24萬平方米，增幅350.26%。堅持黨的全面領導，黨的建設不斷加強。深入學習貫徹黨的二十大精神，把二十大精神轉化為推動企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的生動實踐。堅持黨的全面領導，突出黨委的政治核心和領導核心，黨建引領，融入經(jīng)營。堅持用心用情用力推進企業(yè)文化建設，圍繞中心，服務中心，著力打造更富影響力和凝聚力的京能置業(yè)品牌。開展“奮戰(zhàn)一百天、沖刺保目標”主題活動，進一步提升全體干部職工“打造五型地產(chǎn)、創(chuàng)建美好生活”的使命感，為完成全年任務目標提供有力保障。加強黨風廉政建設，實施清單化監(jiān)督，推進監(jiān)督體系與企業(yè)治理體系相互貫通，營造了風清氣正的發(fā)展環(huán)境。堅持聚焦重點，運營質(zhì)量穩(wěn)步提升。公司始終堅持把“保交樓、保生產(chǎn)、保穩(wěn)定”作為企業(yè)經(jīng)營管理的首要任務，全力推進項目建設。前期報建跑出“加速度”，北京城建京能·樾園項目、京能龍湖·熙上項目等用最快的速度取得建設工程規(guī)劃許可證、預售許可證等，刷新了北京市住宅用地規(guī)劃手續(xù)辦理紀錄，為項目開發(fā)建設打下了良好的基礎。公司持續(xù)做好項目梯次儲備，保障公司可持續(xù)發(fā)展的同時，積極謀求高質(zhì)量轉型發(fā)展新路徑。搶抓北京市第二批集中供地機遇，聯(lián)合北京城建集團公司所屬北京城谷恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以8億元底價競得北京市平谷區(qū)府前街舊城棚戶區(qū)改造項目（二期）B、D地塊國有建設用地使用權，新增土地儲備面積3.18萬平方米，項目規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米。公司克服房地產(chǎn)市場低迷等不利影響，積極開展銷售去化工作，制訂“一盤一策”去化方案，實施精準營銷。堅持降本治虧，提質(zhì)增效取得成效。公司始終堅持目標、過程、考核三位一體，確?？傮w目標可靠實現(xiàn)，嚴格落實《2022年度“降成本”專項工作實施方案》，明確控制目標及實施措施，實施降本管控體系，并加強項目成本分析，建立成本數(shù)據(jù)庫，對標先進找差距，提高成本控制水平。公司通過加速銷售回款、拓寬融資渠道、增加股東權益規(guī)模等多種方式降低杠桿水平。堅持改革創(chuàng)新，持續(xù)優(yōu)化公司治理效能。制定公司及下屬企業(yè)董事會授權管理制度，有效提升了各級董事會決策效率。進一步高質(zhì)量、規(guī)范化推行經(jīng)理層成員任期制和契約化管理工作，完成經(jīng)理層成員個人業(yè)績考核責任書簽約工作，確保專項行動高質(zhì)量收官。公司開展所屬企業(yè)運營管理提升巡視檢查，堅持運營巡檢常態(tài)開展、持續(xù)整改，強化公司運營管控能力，全面提升企業(yè)管理能力和水平。堅持夯實管理，管理效能不斷提高。做好風險評估，防范重大風險，梳理風險隱患，制訂解決方案，定期跟蹤監(jiān)測。持續(xù)完善內(nèi)控體系，更新完善內(nèi)部控制手冊和評價手冊，與公司管理體系相契合。不斷完善法律合規(guī)制度框架，修訂《法律審核管理辦法》等制度。穩(wěn)步推進公司合規(guī)管理體系建設，組織制定和修訂《投資并購合規(guī)審查辦法》《京能置業(yè)總部關鍵崗位合規(guī)風險識別管理辦法》等合規(guī)管理工作制度，建立了公司重點領域合規(guī)風險庫，明確了公司總部重要風險崗位，實現(xiàn)合規(guī)管理進崗位、進流程。堅持壓實責任，安全質(zhì)量統(tǒng)籌兼顧。嚴格落實京能置業(yè)安全一號文等文件規(guī)定的各項安全管理工作，確保公司實現(xiàn)“九個不發(fā)生”和“一個持續(xù)提高”的總體目標。建立以“六安工程”為載體的安全特色文化體系，積極推動北京市安全文化示范企業(yè)創(chuàng)建工作。加強在建項目工程質(zhì)量控制，根據(jù)項目屬地管控、天氣變化及工程進展等情況，及時進行工程質(zhì)量專項檢查，把好特殊季節(jié)工程質(zhì)量關。二、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況公司所屬的房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，具有高度綜合、關聯(lián)性強的屬性，是推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。2022年，房地產(chǎn)政策進入寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導下，監(jiān)管部門年內(nèi)多次釋放積極信號優(yōu)化調(diào)控政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，并支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，全年各省市縣出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超千次，政策調(diào)控力度和頻次達到近年來峰值，各地政策主要涉及優(yōu)化限購限貸政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。央行在守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線的大前提下，保持流動性合理充裕，同時持續(xù)深化利率市場化改革，多次通過降準、降息等措施，鞏固經(jīng)濟回穩(wěn)向上態(tài)勢，推動經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。總體來看，“房住不炒”基本定位不變，監(jiān)管部門持續(xù)優(yōu)化供需兩端政策，需求端支持政策不斷發(fā)力，居民購房成本進一步降低，促進剛需及改善性住房需求釋放；供給端為房企提供更多資金支持，信貸、發(fā)債、股權“三支箭”的融資支持模式持續(xù)推進，預售資金監(jiān)管相關政策繼續(xù)改善?！氨＝粯恰⒎€(wěn)民生”工作持續(xù)推進，相關政策及資金支持加速落位。“租購并舉”長效機制加快推進，強化金融支持力度，保障性租賃住房已取得初步成效。三、報告期內(nèi)公司從事的業(yè)務情況2022年，公司繼續(xù)踐行國家“房住不炒”基本思路，依托京能集團北京市屬國企背景，樹立“京能置業(yè)”品牌責任房企形象，始終堅持以人為本、品質(zhì)筑家的原則，做好公司房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務。公司具有二十余年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，涵蓋商品住宅開發(fā)、共有產(chǎn)權房建設、保障房建設等多種類型，打造多元化住宅供應體系。經(jīng)過多年優(yōu)化發(fā)展，廣泛開展與行業(yè)頭部企業(yè)、央企國企的合作，已在北京、天津等重點區(qū)域擁有一定的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，形成了良好的品牌價值和社會效應，具備區(qū)域深耕及占有率提升潛力。公司始終關注政策、市場環(huán)境和自身研究，秉承穩(wěn)健發(fā)展理念，注重風險把控，堅守底線思維，立足服務首都發(fā)展，戰(zhàn)略方向更加聚焦。公司保持發(fā)展定力、注重風險把握、聚焦提質(zhì)增效、深化改革創(chuàng)新，土地投資布局聚焦服務首都發(fā)展，開發(fā)建設類型聚焦于商品住宅用地開發(fā)。公司堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，立足新起點，把握新機遇，更好地統(tǒng)籌深化改革創(chuàng)新和穩(wěn)定經(jīng)濟運行，更好地統(tǒng)籌量的合理增長和質(zhì)的有效提升，更好地統(tǒng)籌基礎管理提升和重大風險防控，努力打造品質(zhì)型、效益型、復合型、高效型、穩(wěn)健型的“五型”地產(chǎn)，全力推動企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。 四、報告期內(nèi)核心競爭力分析公司具備完善成熟的房地產(chǎn)開發(fā)和管理模式，擁有穩(wěn)定專業(yè)、結構優(yōu)化的房地產(chǎn)開發(fā)團隊。國資背景并專注于房地產(chǎn)開發(fā)，使得公司具有良好的市場合作信譽。在土地資源獲取上，公司強化戰(zhàn)略引導，關注政策、市場環(huán)境和自身研究，秉承穩(wěn)健發(fā)展理念，注重風險防控，堅守底線思維。立足服務首都發(fā)展，與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)合作，抓住市場機遇，通過土地市場擇優(yōu)投資儲備項目，優(yōu)化項目梯次儲備，為公司穩(wěn)步發(fā)展奠定基礎。借力京能集團主業(yè)，充分發(fā)揮京能集團內(nèi)部協(xié)同優(yōu)勢，集中資源優(yōu)勢，打造技術和生態(tài)相融合，居住與產(chǎn)業(yè)相結合的房地產(chǎn)項目。公司結合對房地產(chǎn)行業(yè)重大變革的總結與反思，進一步優(yōu)化設計管控體系，立足客戶及股東利益，深耕產(chǎn)品力，嚴抓實施品質(zhì)。在細分市場的基礎上，研究未來房產(chǎn)使用需求和市場消費形態(tài)，分門別類地進行產(chǎn)品開發(fā)，打造有溫度的產(chǎn)品。 五、報告期內(nèi)主要經(jīng)營情況報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)資產(chǎn)總額201.55億元，凈資產(chǎn)57.35億元，資產(chǎn)負債率71.54%。公司實現(xiàn)營業(yè)收入61.79億元，利潤總額2.60億元，歸母凈資產(chǎn)收益率0.48%。公司控股子公司開發(fā)建設京能丨電建·洺悅灣、京能·麗墅、京能·海語城、京能·云璟壹號、京能·西山印、京能龍湖·熙上、京能·雍清麗苑、北京城建京能·樾園以及金泰麗富嘉園等項目，累計實現(xiàn)開復工面積145.26萬平方米，實現(xiàn)竣工面積68.44萬平方米。實現(xiàn)銷售簽約面積13.45萬平方米，銷售簽約金額42.11億元，銷售回款金額32.61億元。(一)主營業(yè)務分析營業(yè)收入變動原因說明：本年房地產(chǎn)項目竣工交房結轉收入的規(guī)模增加。營業(yè)成本變動原因說明：本年結轉規(guī)模增加，相應結轉成本增加。銷售費用變動原因說明：廣告費、業(yè)務宣傳費以及銷售代理費增多。管理費用變動原因說明：管理規(guī)模擴大，管理費用同步增多。財務費用變動原因說明：本年融資成本下降，財務費用減少。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動原因說明：本期購買土地、項目建設投入支出同比增加。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動原因說明：本期收回項目投資款同比減少。籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動原因說明：本期吸收少數(shù)股東投入，取得借款同比增加。 六、公司關于公司未來發(fā)展的討論與分析(一)行業(yè)格局和趨勢2022年，中央堅持房住不炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。黨的二十大報告和中央經(jīng)濟工作會議重申了房地產(chǎn)國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；同時，“保交樓、穩(wěn)民生”成為房地產(chǎn)政策調(diào)控圍繞的工作重點。報告期內(nèi)，房地產(chǎn)融資政策逐步放松。2022年年末，信貸、股權、債權的融資端“三箭齊發(fā)”以及“金融16條”等政策出臺促進市場健康發(fā)展。2023年，行業(yè)政策將繼續(xù)聚焦落實“保交樓”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在融資逐步寬松的情況下，優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境有望獲得實質(zhì)性的改善，融資渠道逐步拓寬和優(yōu)化。(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略公司聚焦京津冀區(qū)域，緊抓城市結構發(fā)展機遇，精益發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務，強化區(qū)域聚焦與城市深耕。探索推動低碳、低能耗建筑，打造融生態(tài)、科技、環(huán)保于一體的低碳智慧型住宅產(chǎn)品。創(chuàng)新商業(yè)模式，探索新路徑，拓展新業(yè)態(tài)。(三)經(jīng)營計劃主要業(yè)務目標：2023年計劃實現(xiàn)開復工面積72.78萬平米，現(xiàn)有項目無新開工面積，計劃竣工面積18.42萬平米。項目拓展目標：堅持審慎投資，穩(wěn)健發(fā)展，深耕京津冀，聚焦商品住宅和保障性住房，打造建筑節(jié)能、綠色環(huán)保、清潔低碳的智慧型房地產(chǎn)項目，跟蹤外部土地市場和保障房規(guī)劃，積極布局內(nèi)外部土地和產(chǎn)業(yè)資源的開發(fā)升級，探索老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、工業(yè)遺存改造等城市更新類創(chuàng)新業(yè)務。該經(jīng)營計劃并不構成公司對投資者的業(yè)績承諾，投資者應保持足夠的風險意識，并且應當理解經(jīng)營計劃與業(yè)績承諾之間的差異。(四)可能面對的風險1.宏觀環(huán)境風險由于國內(nèi)、國際經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，對市場供求關系產(chǎn)生重大影響，可能導致企業(yè)面臨不利的市場環(huán)境，而給公司發(fā)展帶來不確定性。公司將進一步加強對宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)的研究，時時關注宏觀環(huán)境變化，制定相關管理程序，及時調(diào)整公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，根據(jù)宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況等因素制定投資計劃。2.政策法規(guī)風險由于國家或地方產(chǎn)業(yè)政策、國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策、拆遷政策、環(huán)保節(jié)能政策、銀行信貸政策以及稅收政策發(fā)生變化，而公司并未及時跟蹤、研究和應對等原因，可能導致違規(guī)可能性增大、項目成本提高、項目執(zhí)行受阻，而給公司發(fā)展帶來不確定性。公司將對國家和地方限制性政策及時進行研究預判與分析，制定公司中長期發(fā)展規(guī)劃，建立政策變化的應對措施，及時準確地對土地政策進行收集整理。3.項目投拓風險由于項目投資機會論證報告、項目可研報告精準度不夠，可能給項目盈利幅度帶來不確定性。公司將在項目可研階段加強專業(yè)性研究，充分研判政策環(huán)境、市場環(huán)境、行業(yè)標準及不可控因素對項目投資收益的影響。嚴格履行決策程序，更加客觀、審慎、理性地進行項目可行性研究，堅持底線思維，嚴格風險把控，最大限度地降低項目投拓風險。關鍵詞：
