中南建設(shè)（000961）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
一、經(jīng)營環(huán)境
2022年國內(nèi)需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的壓力持續(xù)，國際經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境日趨復(fù)雜，俄烏戰(zhàn)爭加劇格局動蕩，全球產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈面臨重大挑戰(zhàn)；美元快速加息進(jìn)一步引發(fā)全球連鎖反應(yīng)，世界經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險加大。針對復(fù)雜、不確定的環(huán)境，國家果斷應(yīng)對、及時調(diào)整，動用近年儲備的政策工具，靠前實施既定政策舉措，堅定不移推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，出臺實施穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)措施，部署穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤工作，突出穩(wěn)增長穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價，推動經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值121.0萬元，同比增長3%。
(資料圖片僅供參考)
但國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)還不牢固，發(fā)展仍面臨諸多挑戰(zhàn)。2022年全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)僅1206萬人，創(chuàng)十年來的新低，而全國人口也出現(xiàn)了負(fù)增長。全國社會消費品零售總額44.0萬億，同比下降0.2%。需求不足矛盾突出，民間投資和民營企業(yè)預(yù)期不穩(wěn)。而全球通脹仍處于高位，世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易增長動能減弱，陣營對抗和外部打壓遏制不斷上升，外部環(huán)境不確定性也進(jìn)一步加大。不過黨的二十大和中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)指明了方向，2023年國家將繼續(xù)完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動高質(zhì)量發(fā)展；將堅持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性針對性，加強(qiáng)各類政策協(xié)調(diào)配合，形成共促高質(zhì)量發(fā)展合力。將更好統(tǒng)籌國內(nèi)國際兩個大局，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，全面深化改革開放，大力提振市場信心，把實施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來，突出做好穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價工作，有效防范化解重大風(fēng)險，推動經(jīng)濟(jì)運行整體好轉(zhuǎn)，實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長，持續(xù)改善民生，保持社會大局穩(wěn)定，扎實推進(jìn)中國式現(xiàn)代化。房地產(chǎn)行業(yè)2022年房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，行業(yè)繼續(xù)在非良性循環(huán)中掙扎。雖然從2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)提出加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，支持更好滿足購房者的合理住房需求，防范化解風(fēng)險，國家也下調(diào)5年期LPR，并加強(qiáng)了對新市民的相關(guān)配套政策，各地也因城施策，調(diào)整了之前的調(diào)控措施，出臺各項鼓勵合理住房需求的政策，并靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款，保交樓、穩(wěn)民生。國家第三季度還下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點；階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；并推出支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策。7年來首調(diào)調(diào)首套公積金貸款利率，8年來再松首套房貸利率下限，12年后重啟換房個稅優(yōu)惠。但政策的落腳點更多在刺激需求，保市場主體導(dǎo)向并不針對地產(chǎn)行業(yè)，政策工具箱和階段性信貸政策更多限于項目，7月停貸風(fēng)波后，2022年開始的行政化的預(yù)售款監(jiān)管政策執(zhí)行，不僅沒能優(yōu)化，反而得以強(qiáng)化，企業(yè)的自主空間收縮。如果只考慮需求，不注重改善滿足需求的能力，預(yù)期難以改變。2022年全國商品房銷售面積13.6億萬平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額13.3萬億元，同比下降26.7%。全國土地購置面積同比下降53.4%，房屋新開工面積同比下降39.4%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也出現(xiàn)了兩位數(shù)的同比下降，同比降低10.0%。更多房地產(chǎn)企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。面對復(fù)雜的環(huán)境，國家擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持房地產(chǎn)民營企業(yè)發(fā)債融資，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)。2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步闡述了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用，要求確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。隨著政策導(dǎo)向進(jìn)一步明確，2023年1~2月份全國商品房銷售金額1.5萬億元，同比僅下降0.1%，其中住宅銷售金額1.4萬億，同比實現(xiàn)3.5%的增長。相信隨著預(yù)期的改變，行業(yè)將迎來新的發(fā)展階段。建筑行業(yè)受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、房企信用風(fēng)險增加等因素影響，2022年建筑行業(yè)的增長也有所放慢，全年全國建筑企業(yè)新簽合同額36.6萬億元，同比增長6.4%；建筑業(yè)總產(chǎn)值31.2萬億元，同比增長6.4%；竣工產(chǎn)值13.6萬億元，同比增長1.4%，總產(chǎn)值和竣工產(chǎn)值增速都大幅低于2021年。2023年，國家著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，將加快實施“十四五”重大工程，開展城市更新行動，鼓勵和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補(bǔ)短板項目建設(shè)，建筑行業(yè)將迎來新的機(jī)遇。二、經(jīng)營情況（一）總體情況房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2022年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到市場調(diào)整和行業(yè)非良性循環(huán)的深刻影響，全公司合同銷售金額649.2億元，銷售面積543.2萬平方米，同比分別減少67.1%和63.0%，平均銷售價格11,951元/平方米，同比下降11.1%。在銷售金額中一、二線城市占比47%，同比略有上升。2022年公司實現(xiàn)新開工面積189.4萬平方米，同比減少超過80%，完成竣工面積740.5萬平方米，同比減少27.4%。雖然竣工規(guī)模下降，但由于并表比例有所增加，公司2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入502.6億元，同比減少10.33%，降幅明顯低于竣工規(guī)模。公司全年加大了現(xiàn)房庫存的去化，降低預(yù)售監(jiān)管政策嚴(yán)厲執(zhí)行的影響，增加更多自由現(xiàn)金，這些當(dāng)期銷售當(dāng)期確認(rèn)收入的資源降低了公司的盈利。全年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率1.34%，同比減少9.35個百分點。截止2022年末，公司全部開發(fā)項目473個，其中在建項目規(guī)劃建筑面積合計約2,268萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約836萬平方米，可竣工資源總面積3,104萬平方米，其中一二線城市面積占比約35%，三四線城市面積占比約65%。期末公司合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源1128.5億元，是2022年結(jié)算收入的2.3倍。建筑業(yè)務(wù)受非良性循環(huán)影響，2022年公司建筑業(yè)務(wù)新承接（中標(biāo)）項目合同總金額僅34.8億元，同比減少超過80%。公司的收入確認(rèn)也受到影響，2022年公司建筑業(yè)務(wù)營業(yè)收入94.8億元，同比下降62.3%。公司針對部分業(yè)主的風(fēng)險撥備也有所增加，這影響了公司的利潤水平。2022年公司建筑業(yè)務(wù)綜合毛利率-11.01%，同比下降17.44個百分點。面對市場的沖擊，公司積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，努力實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。2022年末公司有息負(fù)債475.5億元，比2021年末減少147.2億元，不依賴有息負(fù)債發(fā)展模式的價值進(jìn)一步體現(xiàn)。同時公司保持了良好的現(xiàn)金流狀況，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流入595.8億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的2.6倍。年內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額62.5億元，持續(xù)保持正值。2022年末公司貨幣資金137.5億元，比2021年末減少86.6億元，減少幅度明顯小于有息負(fù)債。受兩個核心業(yè)務(wù)都大幅調(diào)整影響，公司2022年營業(yè)收入590.4億元，同比下降25.5%。公司2022年綜合毛利率-0.09%，同比下降10.12個百分點。面對市場調(diào)整，公司進(jìn)一步嚴(yán)格控制支出，2022年銷售費用18.2億元，同比下降21.2%，管理費用22.7億元，同比下降34.8%，利息支出54.3億元，同比下降20.3%。但由于公司收入也大幅下降，公司銷售費用率3.08%，同比還增加0.17個百分點；施工進(jìn)度放慢，不能資本化的利息支出增加，公司財務(wù)費用率4.22%，同比增加2.68個百分點。同時非良性循環(huán)持續(xù)，公司2022年增加了對存貨計提的跌價準(zhǔn)備和各項應(yīng)收款項等計提的減值準(zhǔn)備合計35.3億元，由此導(dǎo)致公司歸屬于上市公司股東的凈利潤產(chǎn)生虧損91.7億元。在應(yīng)對市場挑戰(zhàn)中，現(xiàn)金減少、虧損增加、資產(chǎn)減少，公司各項負(fù)債率水平有所提高。2022年末公司總負(fù)債率89.81%，比2021年末增加1.44個百分點；凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金與凈資產(chǎn)的比值）108.18%，比2021年末增加15.01個百分點。公司總負(fù)債和總資產(chǎn)同時扣除預(yù)收賬款（含合同負(fù)債、預(yù)收賬款和待轉(zhuǎn)銷項稅）的負(fù)債率為82.47%，比2021年末增加1.95個百分點。不過公司總體負(fù)債中實際為銷售產(chǎn)品收到的現(xiàn)金，只是在有關(guān)產(chǎn)品沒有竣工確認(rèn)收入前名義視為負(fù)債，基本沒有償付風(fēng)險的合同負(fù)債及相關(guān)待轉(zhuǎn)銷項稅合計1284.5億元，占公司全部負(fù)債的46.63%。剔除有關(guān)負(fù)債之后公司的負(fù)債率為47.93%，繼續(xù)在行業(yè)保持低位。在非良性循環(huán)的環(huán)境里，雖然負(fù)債率指標(biāo)沒能改善，但公司保證了持續(xù)的經(jīng)營安全。（二）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要情況1、2022年分區(qū)域銷售情況2、公司2022年主要結(jié)算項目銷售及結(jié)算情況3、2022年末各項目建設(shè)情況5、向購房客戶因銀行抵押貸款提供階段性擔(dān)保的情況2022年末公司向購房客戶因銀行抵押貸款提供的階段性擔(dān)保余額5,245,987.25萬元。6、截止2022年末公司主要項目出租情況（三）建筑業(yè)務(wù)具體情況1、未完工項目情況2、已完工未完全確認(rèn)收入項目情況（四）發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經(jīng)營計劃2023年，國家政策支持方向進(jìn)一步明確，行業(yè)已現(xiàn)回暖跡象，在確保市場平穩(wěn)發(fā)展的同時，國家也要求推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，企業(yè)必須緊跟政策方向。公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)堅持大眾主流住宅產(chǎn)品定位，進(jìn)一步聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集城市，不斷精準(zhǔn)對客戶需求把握，提高產(chǎn)品適配，加強(qiáng)與建筑業(yè)務(wù)整合，提升品質(zhì)服務(wù)，改善盈利能力，推進(jìn)代建業(yè)務(wù)深入，探索新的發(fā)展模式。公司建筑業(yè)務(wù)將繼續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)形態(tài)調(diào)整，進(jìn)一步聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，加強(qiáng)對政府平臺公司、央國企及優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)非住宅設(shè)施業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，提高公建、基建占比；進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用，改進(jìn)施工工藝，提高施工質(zhì)量；進(jìn)一步推進(jìn)組織升級，提高綜合管理水平，強(qiáng)化履約能力、控制風(fēng)險。2023年公司將繼續(xù)積極推動銷售，加快回款，保持靈活的經(jīng)營節(jié)奏，努力盤活資產(chǎn)，堅持審慎策略，嚴(yán)格控制支出，確保經(jīng)營安全。公司將更加努力與金融機(jī)構(gòu)等合作伙伴協(xié)商，優(yōu)化合作條款，為未來發(fā)展留出更多空間；公司將更充分利用資本市場，推進(jìn)非公開發(fā)行，補(bǔ)充權(quán)益資本，抓住第二只箭擴(kuò)容的機(jī)會，擴(kuò)展新的融資，更快恢復(fù)盈利，引導(dǎo)市場信心。三、核心競爭力分析1、戰(zhàn)略優(yōu)勢公司制定了符合公司特點的清晰戰(zhàn)略，聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集核心城市，不依賴有息負(fù)債發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)堅持大眾主流住宅產(chǎn)品定位，瞄準(zhǔn)資產(chǎn)回報水平提升，建筑業(yè)務(wù)精研施工技術(shù)，不斷提升施工質(zhì)量。2、文化優(yōu)勢公司以客戶為中心，堅持簡單透明、正道經(jīng)營、成果導(dǎo)向、奮斗共享的價值取向，以扁平化管理來著力打造高效能組織，“贏則一起狂，輸則一起扛”，營造“敢拼會玩、簡單溫暖、健康愛陪伴”的文化氛圍，努力建設(shè)不斷創(chuàng)造歷史、令人向往的美好組織。3、品牌產(chǎn)品優(yōu)勢公司秉承“筑造多元城鄉(xiāng)美好生活”的企業(yè)使命，堅持“美好就現(xiàn)在”的理念，建立健康住宅標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)健康TED社區(qū)，推出區(qū)域市場暢銷的高品質(zhì)產(chǎn)品，參與多項國家地標(biāo)建筑，取得30余個國家專利，榮獲多項國家最高榮譽(yù)，贏得社會廣泛認(rèn)知。未來公司以邁向智造時代的產(chǎn)品研發(fā)愿景，以產(chǎn)品、生產(chǎn)、供應(yīng)鏈、服務(wù)方面的研發(fā)為驅(qū)動，圍繞三個卓越（卓越運營、卓越建設(shè)、卓越服務(wù)）加快落地，最終實現(xiàn)從“建造”到“智造”的轉(zhuǎn)變。4、業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢公司業(yè)務(wù)涵蓋住宅開發(fā)，酒店管理，工程總承包，建筑安裝等，和控股股東一起構(gòu)建了住宅開發(fā)、軌道交通、市政路橋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)、酒店運營等組成的完整產(chǎn)業(yè)格局，具備承接各種城市綜合運營項目的能力，有其他單一類型企業(yè)難以具備的優(yōu)勢。
四、公司未來發(fā)展的展望（一）行業(yè)格局和趨勢雖然國家進(jìn)一步明確房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用，要求確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，但也進(jìn)一步要求要消除多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。過去很多房地產(chǎn)企業(yè)依賴的，通過簡單提高杠桿、擴(kuò)大土地儲備、不追求經(jīng)營管理質(zhì)量，單純追求規(guī)模和土地增值收益的發(fā)展模式難以為繼。隨著國家對資本的進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范，行業(yè)的資產(chǎn)回報水平也必然向社會平均水平回歸。另一方面，隨著行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)，一些企業(yè)將退出歷史舞臺，雖然市場容錯空間減小，但新型城鎮(zhèn)化還在深入推進(jìn)，更多城鄉(xiāng)居民的居住、生活、工作、娛樂等空間需求還在增長，人民美好生活需要還亟待滿足，民營企業(yè)的效率優(yōu)勢難以替代，“兩個毫不動搖“還要繼續(xù)堅持，優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)的發(fā)展空間還很廣闊。同時，國家構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，要適度超前部署新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，要加強(qiáng)交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化區(qū)域間基礎(chǔ)設(shè)施聯(lián)通，形成城市群和都市圈建設(shè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。這都將為有準(zhǔn)備的建筑企業(yè)帶來更多機(jī)遇。（二）2023年經(jīng)營策略2023年，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)堅持大眾主流住宅產(chǎn)品定位，進(jìn)一步聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集城市，不斷精準(zhǔn)對客戶需求把握，提高產(chǎn)品適配，加強(qiáng)與建筑業(yè)務(wù)整合，提升品質(zhì)服務(wù)，改善盈利能力，推進(jìn)代建業(yè)務(wù)深入，探索新的發(fā)展模式。公司建筑業(yè)務(wù)將繼續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)形態(tài)調(diào)整，進(jìn)一步聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，加強(qiáng)對政府平臺公司、央國企及優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)非住宅設(shè)施業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，提高公建、基建占比；進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用，改進(jìn)施工工藝，提高施工質(zhì)量；進(jìn)一步推進(jìn)組織升級，提高綜合管理水平，強(qiáng)化履約能力、控制風(fēng)險。2023年公司將繼續(xù)積極推動銷售，加快回款，保持靈活的經(jīng)營節(jié)奏，努力盤活資產(chǎn)，堅持審慎策略，嚴(yán)格控制支出，確保經(jīng)營安全。公司將更加努力與金融機(jī)構(gòu)等合作伙伴協(xié)商，優(yōu)化合作條款，為未來發(fā)展留出更多空間；公司將更充分利用資本市場，推進(jìn)非公開發(fā)行，補(bǔ)充權(quán)益資本，抓住第二只箭擴(kuò)容的機(jī)會，擴(kuò)展新的融資，更快恢復(fù)盈利，引導(dǎo)市場信心。（三）項目開發(fā)計劃按照目前的經(jīng)營安排，公司現(xiàn)有項目2023年計劃開工面積81萬平方米，竣工面積1,088萬平方米。公司將根據(jù)市場變化，靈活調(diào)整開發(fā)計劃。（四）可能面對的風(fēng)險（1）政策風(fēng)險雖然國家進(jìn)一步明確房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用，要求確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，，但也進(jìn)一步要求要消除多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，未來政策還有反復(fù)和執(zhí)行風(fēng)險。應(yīng)對措施：緊緊圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”理念，繼續(xù)堅持自主需求的主流產(chǎn)品定位，堅定戰(zhàn)略選擇，精準(zhǔn)反映客戶需求變化，提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高運營效率，進(jìn)一步減少對有息負(fù)債的需要，堅定跟隨政策導(dǎo)向，及時調(diào)整不同區(qū)域的經(jīng)營策略，探索新發(fā)展模式。（2）市場風(fēng)險雖然市場已有回暖跡象，但預(yù)期還不穩(wěn)固，仍可能隨著特定政策和市場信號而波動。應(yīng)對措施：持續(xù)積極推動銷售，保持開發(fā)節(jié)奏的靈活性，嚴(yán)格控制支出，堅持審慎策略，確保經(jīng)營安全。（3）財務(wù)風(fēng)險在市場恢復(fù)良性循環(huán)之前，企業(yè)的經(jīng)營安全仍會面臨挑戰(zhàn)。應(yīng)對措施：在市場全面恢復(fù)良性循環(huán)之前，公司將進(jìn)一步持續(xù)推動銷售，提高回款速度，增加資金自由現(xiàn)金，繼續(xù)減持審慎投資，進(jìn)一步精細(xì)化管理，嚴(yán)格控制費用，與金融機(jī)構(gòu)等各類合作伙伴探討更靈活的支付安排，控制現(xiàn)金支出，加強(qiáng)各種形式的合作，與合作伙伴共同成長，提升抗風(fēng)險的能力。
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