華聯(lián)控股（000036）2022年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

(資料圖)

一、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號(hào)——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)商品房銷售金額13.33萬(wàn)億元，同比下降26.7%；銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.29萬(wàn)億元，同比下降10%；全國(guó)房屋新開(kāi)工面積19.89億平方米，同比下降39.4%。全年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)大幅下滑，市場(chǎng)規(guī)模觸頂回落，出現(xiàn)深度調(diào)整。

從銷售情況來(lái)看，從年初開(kāi)始，需求端政策及信貸環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，但利好政策對(duì)房市刺激效果不明顯。上半年，受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期下行等因素影響，購(gòu)房者置業(yè)信心不足，成交量創(chuàng)近年最低水平，市場(chǎng)延續(xù)了2021年四季度以來(lái)的頹勢(shì)下滑及調(diào)整，并出現(xiàn)房企“暴雷”、新房項(xiàng)目“爛尾”和“停貸”等現(xiàn)象，引起監(jiān)管部門及社會(huì)的高度關(guān)注。全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)銷售面積和金額同比大幅下滑，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)投資自1998年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。下半年，首付利率下調(diào)、“金融16條”及“第三支箭”房企股權(quán)融資落地等利好政策持續(xù)不斷，松綁力度超出預(yù)期，但購(gòu)買力不足，市場(chǎng)表現(xiàn)依然疲軟。利好政策的溢出效應(yīng)下，跌勢(shì)則趨于平緩，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)變化為改善性需求好于剛性需求。

從行業(yè)及房企發(fā)展情況來(lái)看，一是房地產(chǎn)在連續(xù)幾年嚴(yán)厲調(diào)整之下，房地產(chǎn)金融屬性、投資屬性不斷被擠壓，逐步回歸民生屬性。房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)周期結(jié)束，面臨下行周期及進(jìn)入調(diào)整發(fā)展階段。房企投資熱情消退，拿地更加聚焦一、二線城市，土地流拍率高。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅下挫，千億規(guī)模房企數(shù)量銳減，行業(yè)整體從增量轉(zhuǎn)向存量型過(guò)渡，房企之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，營(yíng)業(yè)規(guī)模、盈利能力同比下降，普遍存在去化壓力大、回款難度大、現(xiàn)金流短缺等問(wèn)題，房企經(jīng)營(yíng)策略聚焦于優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，轉(zhuǎn)向于保穩(wěn)定求轉(zhuǎn)型促發(fā)展的高質(zhì)量發(fā)展模式；不具備規(guī)模及比較優(yōu)勢(shì)的中小房企經(jīng)營(yíng)壓力更大，面臨求生存求轉(zhuǎn)型的安全保障及可持續(xù)發(fā)展訴求。另外，近年來(lái)，受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑、互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)辦公、線上電商等因素影響，商業(yè)性用房和產(chǎn)業(yè)辦公用房供過(guò)于求，去化周期拉長(zhǎng)，價(jià)格也出現(xiàn)了大幅調(diào)整，需求疲弱。

從行業(yè)政策調(diào)控及運(yùn)行情況來(lái)看，一是圍繞“房住不炒”總基調(diào)，政策調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，資本無(wú)序擴(kuò)張現(xiàn)象得到遏制，住房消費(fèi)逐漸回歸其居住本質(zhì)，去投資化、去金融化效果明顯。二是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅回落，需求端政策持續(xù)優(yōu)化、寬松。2022年初起，央行接連三次下調(diào)貸款利率，11月“金融16條”給予融資支持、債務(wù)展期和個(gè)貸支持等，11月末“第三支箭”股權(quán)融資落地，恢復(fù)涉房上市公司重組及配套融資、再融資。房企在信貸、債券、股權(quán)等方面合理融資需求全面寬松。三是房地產(chǎn)支持政策圍繞保交樓、保民生、保主體及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而持續(xù)施行，政策支持起到托底作用，雖然短期未能刺激剛性需求和改善性需求的有效放量，但市場(chǎng)跌勢(shì)已呈現(xiàn)橫盤整理特征。全年銷售承壓，大力度利好政策效果不明顯，需求端延續(xù)疲弱態(tài)勢(shì)。

展望2023年，今年兩會(huì)政府工作報(bào)告明確指出：貨幣政策要精準(zhǔn)有力，要有效化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止資本無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。2023年，房地產(chǎn)調(diào)控“房住不炒”總基調(diào)將保持不變，調(diào)控政策預(yù)期繼續(xù)寬松，需求端將有更多利好刺激政策、措施出臺(tái)，限貸限購(gòu)政策有望進(jìn)一步放松，“因城施策”“一城一策”更加靈活、增效，將有利于推動(dòng)房地產(chǎn)向結(jié)構(gòu)優(yōu)化的新發(fā)展模式過(guò)渡。隨著消費(fèi)環(huán)境和生產(chǎn)秩序的逐步改善、恢復(fù)與正常，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望回歸合理區(qū)間，居民消費(fèi)能力、意愿將逐步增強(qiáng)。城鎮(zhèn)化、熱點(diǎn)城市及經(jīng)濟(jì)圈仍是房企未來(lái)布局的重點(diǎn)區(qū)域，滿足于地方發(fā)展、人才需求和政策性鼓勵(lì)的城市更新、租賃性、保障性住房為行業(yè)聚焦領(lǐng)域及發(fā)展方向。此外，我國(guó)人口紅利雖已減弱，人才紅利則在逐步形成，房地產(chǎn)目前仍然是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)式現(xiàn)代化進(jìn)程、三穩(wěn)預(yù)期及全面寬松預(yù)期等綜合利好政策合力下，將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，逐步恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展格局。

二、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

（一）公司主營(yíng)業(yè)務(wù)、利潤(rùn)及其構(gòu)成情況

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)。

公司目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在深圳、杭州等城市，物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)主要集中在深圳、杭州、上海等區(qū)域。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體主要包括：公司本部、深圳華聯(lián)置業(yè)公司、杭州華聯(lián)置業(yè)公司、上海申冠置業(yè)公司等四家。從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)的實(shí)體為華聯(lián)物業(yè)集團(tuán)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、運(yùn)營(yíng)和管理本公司和華聯(lián)集團(tuán)的物業(yè)資產(chǎn)租賃及住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)等。

（二）公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理等情況如下：

1.公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況

公司目前在售、在建項(xiàng)目主要包括深圳“華聯(lián)城市全景”、深圳“華聯(lián)城市商務(wù)中心”、杭州“錢塘公館”、杭州“全景天地”，籌建項(xiàng)目包括深圳“華聯(lián)南山A區(qū)”等項(xiàng)目。

2. 公司自持房產(chǎn)情況

公司自持房產(chǎn)主要分布在深圳、上海、杭州等地，房產(chǎn)面積合計(jì)20.4530萬(wàn)平方米(含合并范圍內(nèi)的控股子公司)，與住宅、寫字樓等配套收費(fèi)車位3,515個(gè)。

本報(bào)告期，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)和利潤(rùn)構(gòu)成與上年同期相比沒(méi)有變化。

發(fā)展戰(zhàn)略和未來(lái)一年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

請(qǐng)查閱本節(jié)“十一、公司未來(lái)發(fā)展的展望”。

*該款項(xiàng)系為華聯(lián)城市全景購(gòu)房人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保，截至2022年12月31日止，尚未結(jié)清的擔(dān)保金額9,067.00萬(wàn)元。期限系自貸款抵押合同簽訂之日起至借款人取得房產(chǎn)證書(shū)，辦妥合法、正式的抵押登記并將有關(guān)抵押文件交貸款人收?qǐng)?zhí)之日止。

**該款項(xiàng)系為華聯(lián)城市商務(wù)中心購(gòu)房人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保，截至2022年12月31日止，尚未結(jié)清的擔(dān)保金額 35,091.00萬(wàn)元。期限系自貸款抵押合同簽訂之日起至借款人取得房產(chǎn)證書(shū)，辦妥合法、正式的抵押登記并將有關(guān)抵押文件交貸款人收?qǐng)?zhí)之日止。

三、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

1.公司堅(jiān)持差異化發(fā)展模式，專注于打造高品質(zhì)、標(biāo)桿性建筑的品牌理念，以過(guò)硬質(zhì)量打造精品工程。如“錢塘公館”項(xiàng)目榮獲“中國(guó)十大超級(jí)豪宅”殊榮；“華聯(lián)城市全景”“華聯(lián)城市商務(wù)中心”項(xiàng)目均獲得“國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)”殊榮。近年來(lái)，公司專注于城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從更新項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)申報(bào)、專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批、籌劃建設(shè)等形成了一套嫻熟的運(yùn)營(yíng)模式，有利于后續(xù)推進(jìn)華聯(lián)南山A區(qū)等城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

2.公司目前存量土地資源獲取時(shí)間較早，城市更新項(xiàng)目用地又為公司存續(xù)的工業(yè)土地，與其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比在土地成本控制、單個(gè)項(xiàng)目毛利率、凈利率等方面具有一定比較優(yōu)勢(shì)。

3.公司來(lái)自于物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)性收入較為穩(wěn)定，物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)已成為公司可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定基石，同時(shí)更好地服務(wù)于公司地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。

4.公司資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流充裕，有利于推動(dòng)公司向新發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。

四、主營(yíng)業(yè)務(wù)分析

1、概述

2022年，是公司穩(wěn)中有升的一年。

2022年，地緣政治局勢(shì)動(dòng)蕩和大國(guó)博弈競(jìng)爭(zhēng)變化莫測(cè)，高通脹、低增長(zhǎng)擾動(dòng)全球，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依舊面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，經(jīng)濟(jì)增速未達(dá)預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整，面臨的挑戰(zhàn)前所未有。在復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)下滑低迷的行業(yè)形勢(shì)之下，公司秉承高質(zhì)量發(fā)展和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)理念，逆勢(shì)而為，確保了企業(yè)保持平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)及健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)中有升的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。截止2022年12月底，公司總資產(chǎn)92.36億元、凈資產(chǎn)53.05億元；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入23.44億元、歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)4.36億元，同比分別增長(zhǎng)24.55%、7.24%。在部分房企出現(xiàn)“暴雷”、陷入經(jīng)營(yíng)困難等行業(yè)大背景下，公司依然保持了穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)局面，成績(jī)來(lái)之不易。為下一步促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?，F(xiàn)將公司2022年業(yè)務(wù)回顧、管理層討論與分析和2023年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及重點(diǎn)工作報(bào)告如下：

一、2022年業(yè)務(wù)回顧

(一) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

1.深圳方面

深圳地產(chǎn)項(xiàng)目包括：“華聯(lián)城市商務(wù)中心”“華聯(lián)城市全景”和“華聯(lián)南山A區(qū)”等三個(gè)城市更新單元項(xiàng)目。

“華聯(lián)城市商務(wù)中心”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為“工改工”方向的城市更新項(xiàng)目，計(jì)容積率建筑面積21.04萬(wàn)平方米，分南區(qū)工程(T2、T4)、北區(qū)工程(T1、T3、T5)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，其中，T1、T2和T3為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房(寫字樓產(chǎn)品)、T4和 T5為配套宿舍(公寓產(chǎn)品)，目前已竣工。公司持續(xù)踐行華聯(lián)地產(chǎn)品牌，專注于打造高品質(zhì)、標(biāo)桿性建筑的品牌理念，以過(guò)硬質(zhì)量打造精品工程，以工匠精神鑄就良好口碑，使“華聯(lián)城市商務(wù)中心”成為繼“華聯(lián)城市全景”之后公司第二個(gè)獲“國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)”殊榮的項(xiàng)目，同時(shí)還獲得了美國(guó)綠色建筑委員會(huì)(USGBC)LEED-CS金級(jí)認(rèn)證、廣東省建筑業(yè)綠色施工示范工程、深圳市優(yōu)質(zhì)工程金牛獎(jiǎng)、中國(guó)年度影響力城市綜合體等27項(xiàng)殊榮。

工程建設(shè)方面：報(bào)告期內(nèi)，繼續(xù)推進(jìn)初始登記辦理、公共配套移交與回購(gòu)，北區(qū)公交場(chǎng)站移交，連廊天橋、市政綠化移交，代建道路規(guī)劃驗(yàn)收與項(xiàng)目工程結(jié)算等多項(xiàng)報(bào)批報(bào)建工作，以及物業(yè)承接查驗(yàn)和工程結(jié)算等工作。6月四條市政代建道路具備通車條件。截至12月底，T4實(shí)際交付455戶，交付率約91%。

銷售方面：全年實(shí)現(xiàn)銷售收入金額20.80億元。其中，研發(fā)辦公產(chǎn)品年內(nèi)新增銷售金額19.5億元，累計(jì)銷售金額25.24億元，累計(jì)銷售面積41%。公寓產(chǎn)品年內(nèi)新增銷售金額0.52億元，累計(jì)銷售金額27.81億元，累計(jì)銷售面積90%，其中T5棟已售罄。

公司開(kāi)發(fā)的城市更新項(xiàng)目具有單個(gè)項(xiàng)目投資大、規(guī)模大、貨值大等特點(diǎn)。該項(xiàng)目作為公司當(dāng)前重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與銷售的項(xiàng)目，又是公司近幾年的重要利潤(rùn)來(lái)源，推動(dòng)該項(xiàng)目銷售、去化為重中之重。報(bào)告期內(nèi)，在商務(wù)辦公市場(chǎng)整體表現(xiàn)

疲弱的環(huán)境下，公司及時(shí)調(diào)整了推售策略、銷售價(jià)格，通過(guò)線上售樓處等方式開(kāi)拓客流；持續(xù)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)屬性和高端總部形象，以“低密生態(tài)總部”作為整體產(chǎn)品定位，T1整棟、T2整棟/整段、T3整層，全產(chǎn)品線分階段重點(diǎn)對(duì)外輸出。持續(xù)深入相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等單位精準(zhǔn)拓客，爭(zhēng)取引入相應(yīng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐優(yōu)惠政策；重點(diǎn)拓展及維護(hù)中介渠道資源，加強(qiáng)跟進(jìn)誠(chéng)意客戶，促進(jìn)復(fù)訪及成交；優(yōu)化執(zhí)行產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房傭金調(diào)整、渠道新增及渠道激勵(lì)政策；產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房?jī)?yōu)惠力度加大彈性空間，提高成交轉(zhuǎn)化率；進(jìn)一步挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與深入分析客戶需求，制定具有針對(duì)性、個(gè)性化銷售方案，切實(shí)解決客戶痛點(diǎn)；加快項(xiàng)目整體定向商業(yè)招商進(jìn)度，推動(dòng)園區(qū)配套加快落地；提升營(yíng)銷展示區(qū)域品質(zhì)感和體驗(yàn)感，優(yōu)化參觀動(dòng)線和接待流程，竭力為銷售創(chuàng)造條件、做好鋪墊。截至2022年12月底，項(xiàng)目共計(jì)新增接待產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房客戶到訪125批，復(fù)訪25批。

2022年9月，T2實(shí)現(xiàn)了整棟出售佳績(jī)，合同成交金額18.86億元，并按約定在2022年底交房、回款。在政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀情況下，實(shí)現(xiàn)了大宗交易實(shí)屬不易。主要得益于：一是目標(biāo)客戶、圈層逐漸清晰、明確，圍繞國(guó)企、上市或準(zhǔn)上市公司、國(guó)內(nèi)外大財(cái)團(tuán)等圈層客戶精準(zhǔn)推介，此外，良好的政企合作關(guān)系及互動(dòng)，也起到了有力積極促進(jìn)作用；二是及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，為后續(xù)推售、成交做好鋪墊；三是與五大行等研發(fā)辦公帶客主力渠道進(jìn)行多頻次的互動(dòng)也取得較好效果。

“華聯(lián)城市全景”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為“工改住”方向城市更新項(xiàng)目。報(bào)告期內(nèi)，主要在進(jìn)行清盤收尾工作。目前僅剩1套頂層復(fù)式單位待售，建筑面積424平方米。歷經(jīng)數(shù)年，該項(xiàng)目累計(jì)銷售金額近103億元，為公司近年來(lái)的穩(wěn)定、健康發(fā)展及實(shí)施持續(xù)穩(wěn)定的股利分配政策做出重大貢獻(xiàn)。另該項(xiàng)目建筑面積8,272平方米的商鋪全部用于自持、出租。

“華聯(lián)南山A區(qū)”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為公司在深圳的第三個(gè)城市更新項(xiàng)目，報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)推進(jìn)該項(xiàng)目城市更新計(jì)劃方向調(diào)整等工作。

相對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，城市更新項(xiàng)目具有審批及開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨不確定風(fēng)險(xiǎn)多等特點(diǎn)。同時(shí)受制于產(chǎn)品屬性、市場(chǎng)前景、利益分配、貸審政策及產(chǎn)業(yè)政策等因素影響，開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售與回款難度較大。經(jīng)公司多方反復(fù)論證，在當(dāng)前政策和市場(chǎng)環(huán)境下，針對(duì)目前區(qū)域產(chǎn)業(yè)辦公過(guò)剩，“工改工”項(xiàng)目又存在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難、去化難等情況，決定將該項(xiàng)目更新計(jì)劃方向由原來(lái)“工改工”調(diào)整為“工改?！保宰畲笙薅忍岣叽媪抗I(yè)土地資源利用價(jià)值，規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告期內(nèi)，該項(xiàng)目先后向上級(jí)審批部門提交申報(bào)了法定圖則調(diào)整、更新計(jì)劃調(diào)整及工業(yè)區(qū)塊線調(diào)整等資料，有序推進(jìn)前期申報(bào)工作。10月初完成法定圖則調(diào)整公示，11月報(bào)政府備案，目前等待正式批復(fù)中。

2.杭州方面

“錢塘公館”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為高端豪宅，分別榮獲“首屆浙江十大地標(biāo)豪宅”“最佳城市豪宅”和“中國(guó)十大超級(jí)豪宅”等殊榮。

截止2022年12月31日，該項(xiàng)目本年度實(shí)現(xiàn)銷售收入5,429萬(wàn)元。由于項(xiàng)目已進(jìn)入銷售尾期，年度新增銷售金額比上年同期有較大幅度下降。迄今為止，該項(xiàng)目累計(jì)銷售確認(rèn)收入金額25億元。報(bào)告期內(nèi)，該項(xiàng)目在前期奠定的大平層高端豪宅標(biāo)桿的基礎(chǔ)上，全年以“城市建設(shè)者”的身份，開(kāi)展多次線上線下（300959）華聯(lián)品牌宣傳推廣工作；同時(shí)升級(jí)華聯(lián)品牌形象為UDC華聯(lián)杭州，展開(kāi)建設(shè)者的“全新理想”，將原錢塘公館公眾號(hào)全新改版成UDC華聯(lián)杭州官方公眾號(hào)，全面推出UDC華聯(lián)杭州視頻號(hào)平臺(tái)，打造華聯(lián)品牌推廣主渠道。與此同時(shí)，公司一方面繼續(xù)深化頂躍產(chǎn)品設(shè)計(jì)；另一方面維持項(xiàng)目高端品牌形象及推銷策略，鎖定意向客戶。

“時(shí)代大廈”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為甲級(jí)寫字樓，位于杭州錢江新城最核心的CBD商務(wù)區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊地鐵和隧道又相繼開(kāi)通，交通十分便利。UDC時(shí)代大廈是杭州目前檔次最高、品質(zhì)最好、入駐優(yōu)質(zhì)企業(yè)最多、租金最高的辦公樓宇之一。

2022年，“時(shí)代大廈”全年實(shí)現(xiàn)租金收入7,127萬(wàn)元。報(bào)告期內(nèi)，公司努力克服經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)了沖擊和影響，經(jīng)過(guò)多次艱苦談判及協(xié)調(diào)溝通，成功與中國(guó)長(zhǎng)江三峽、特美刻等公司簽訂了續(xù)租合同，同時(shí)積極主動(dòng)通過(guò)多渠道進(jìn)行招租，穩(wěn)定老客戶、拓展新老客戶。繼續(xù)夯實(shí)寫字樓標(biāo)桿地位，通過(guò)華聯(lián)品牌營(yíng)銷推廣活動(dòng)，帶動(dòng)項(xiàng)目的招商運(yùn)用等工作，努力提高出租率，年末出租率87.86%。

“全景天地”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為杭州錢江新城核心CBD商務(wù)區(qū)內(nèi)的超五星級(jí)酒店和酒店式公寓。

2022年，“萬(wàn)豪酒店”總營(yíng)業(yè)收入1.16億元，同比基本持平。報(bào)告期內(nèi)，由于市場(chǎng)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化影響，“萬(wàn)豪酒店”第一季度被取消訂單410萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)慘淡。第二季度4-5月市場(chǎng)依舊疲弱；6月起市場(chǎng)快速恢復(fù)，當(dāng)月入住率88%，生意火爆，創(chuàng)酒店開(kāi)業(yè)以來(lái)單月新高。第三季度市場(chǎng)保持持續(xù)強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，入住率94%再次刷新記錄；特別7月份營(yíng)收達(dá)到了1,509萬(wàn)元，為酒店開(kāi)業(yè)以來(lái)營(yíng)收單月最高記錄。第四季度經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)，入住率完成約83%。通過(guò)積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，緊緊抓住市場(chǎng)恢復(fù)契機(jī)，努力化解市場(chǎng)不利因素的沖擊和影響，完成全年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。此外，該項(xiàng)目還完成了汽車坡道照明改造、年度消防檢測(cè)和七項(xiàng)結(jié)算資料審核等工作。全景天地2號(hào)樓土地產(chǎn)權(quán)分割事宜，與政府進(jìn)行了多次交流，進(jìn)展未達(dá)預(yù)期。

(二) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)

公司目前物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)分布在深滬杭等區(qū)域，物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)已發(fā)展成為服務(wù)于華聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、打造華聯(lián)地產(chǎn)品牌，保障企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)，來(lái)自于物業(yè)租金、酒店和物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性收入是保障公司保持平穩(wěn)發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)。

1.優(yōu)化服務(wù)模式，升級(jí)硬件設(shè)施，不斷提升物業(yè)管理服務(wù)水平

一是多維度完善人性化服務(wù)，營(yíng)造親情型社區(qū)。在做好常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同年齡段針對(duì)性地開(kāi)展關(guān)愛(ài)活動(dòng)，同時(shí)明確管家崗位職責(zé)，完善服務(wù)流程，優(yōu)化團(tuán)隊(duì)服務(wù)模式，緊扣客戶需求，打造高質(zhì)量、多樣化的溫情服務(wù)，以親情化服務(wù)為紐帶，加強(qiáng)與客戶之間的互動(dòng)，增加信任感，增加粘性度，提升歸屬感。二是智慧服務(wù)平臺(tái)不斷升級(jí)，建立便捷互聯(lián)通道。報(bào)告期內(nèi)，華聯(lián)物業(yè)智慧服務(wù)平臺(tái)再次升級(jí)，在工單量和完成率、及時(shí)率等保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，率先在杭州“錢塘公館”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了門禁、梯控等一碼通功能，同時(shí)推出了“UDC華聯(lián)物業(yè)服務(wù)”統(tǒng)一公眾號(hào)，業(yè)主僅需關(guān)注公眾號(hào)即可實(shí)現(xiàn)開(kāi)門、繳費(fèi)等各項(xiàng)服務(wù)功能，將所有智能化物業(yè)服務(wù)一鍵整合，服務(wù)更加貼心、便捷、高效。三是優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，筑穩(wěn)品質(zhì)提升保障。如“華聯(lián)城市全景”降低電梯故障率、“華聯(lián)時(shí)代大廈”完善空調(diào)機(jī)房5S等。

同時(shí)持續(xù)開(kāi)展綠化精細(xì)管養(yǎng)、綠植改造、標(biāo)識(shí)升級(jí)等環(huán)境提升工作，積極推進(jìn)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及更新改造工作，通過(guò)硬件設(shè)施的不斷升級(jí)、改善，提升客戶體驗(yàn)感。

2022年，華聯(lián)物業(yè)在年度第三方客戶滿意度測(cè)評(píng)中，客戶滿意率為95.20%，較2021年上升2.59%；滿意度為88.69，較2021年上升0.4，均接近行業(yè)標(biāo)桿水平。憑借出色的綜合實(shí)力、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平和良好的市場(chǎng)口碑，華聯(lián)物業(yè)獲得“2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)”。

2.逆勢(shì)而為，踐行社會(huì)責(zé)任，維護(hù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定與收入穩(wěn)定

近三年，受整體經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，零售、服務(wù)業(yè)等普遍遭受了嚴(yán)重沖擊，對(duì)實(shí)體門店經(jīng)營(yíng)沖擊更為嚴(yán)重，出現(xiàn)了老租戶退租量增加、新客戶引進(jìn)難度大以及租金催繳困難等諸多問(wèn)題與挑戰(zhàn)。面對(duì)嚴(yán)峻經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)，公司一方面積極響應(yīng)政府紓困解難的號(hào)召，要求各項(xiàng)目根據(jù)政策要求，客戶訴求，結(jié)合實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況及市場(chǎng)形勢(shì)實(shí)施租金減免等措施。此舉既體現(xiàn)了企業(yè)社會(huì)責(zé)任，又維穩(wěn)了老客戶，促進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。另一方面，積極開(kāi)展多項(xiàng)措施，想方設(shè)法扭轉(zhuǎn)被動(dòng)經(jīng)營(yíng)困局。同時(shí)，積極拓展外部客戶，加大招商力度，租賃經(jīng)營(yíng)形勢(shì)明顯向好。同時(shí)穩(wěn)定老客戶，吸納新客戶，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新優(yōu)化，營(yíng)造更好的辦公體驗(yàn)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2022年，深滬杭三地物業(yè)租金及服務(wù)管理(含酒店)等經(jīng)營(yíng)性收入3.90億元，物業(yè)經(jīng)營(yíng)方面逆勢(shì)而為，基本維持了穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)局面。

(三)公司治理和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面

1.安全規(guī)范促發(fā)展，持續(xù)強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控管理工作

一是各級(jí)財(cái)務(wù)、審計(jì)、法務(wù)等部門持續(xù)發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督防火墻作用，有效維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益；進(jìn)一步加強(qiáng)行政、人力資源和信息安全管理，優(yōu)化內(nèi)部管理流程，以績(jī)效促成效。二是高度重視安全生產(chǎn)工作，確保全年安全生產(chǎn)管理處于有序可控狀態(tài)，無(wú)重大安全責(zé)任事故。

2.謹(jǐn)慎穩(wěn)妥，積極開(kāi)展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工作

2022年6月，公司召開(kāi)的2021年度股東大會(huì)審議并通過(guò)了實(shí)際控制人恒裕資本《關(guān)于推動(dòng)華聯(lián)控股戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型暨設(shè)立專項(xiàng)資金的議案》，擬設(shè)立專項(xiàng)資金20億元用于推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同時(shí)將重點(diǎn)關(guān)注數(shù)字經(jīng)濟(jì)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、新基建、新能源、碳中和等領(lǐng)域，以及生物醫(yī)藥、新材料和新技術(shù)研發(fā)、商業(yè)旅游、文化創(chuàng)意、公共服務(wù)設(shè)施等領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。在穩(wěn)定房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，探索向新發(fā)展方向轉(zhuǎn)型為公司近年來(lái)提出的經(jīng)營(yíng)設(shè)想，先前已通過(guò)參與投資騰邦梧桐基金一期、二期及參與前海梧桐基金B(yǎng)+融資等項(xiàng)目進(jìn)行一些探索、嘗試。公司本次股東大會(huì)不僅確定了專項(xiàng)用于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的資金規(guī)模，同時(shí)還明確未來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索、關(guān)注的具體方向和領(lǐng)域。

截至2022年底，公司已就產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型事宜與多家國(guó)內(nèi)著名投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行交流、洽談，邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助項(xiàng)目篩選，并參與相關(guān)項(xiàng)目交流、論證。但在報(bào)告期內(nèi)，公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工作暫未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。公司接下來(lái)還需要繼續(xù)探索，積極尋求優(yōu)質(zhì)并購(gòu)標(biāo)的，穩(wěn)妥推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工作。該項(xiàng)工作若取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將在履行規(guī)定審批程序后及時(shí)進(jìn)行披露。

3.持續(xù)踐行社會(huì)責(zé)任，積極回饋股東與社會(huì)

(1)持續(xù)實(shí)施穩(wěn)定的現(xiàn)金分配政策，不斷提升股東獲得感

公司董事會(huì)擬定2022年度利潤(rùn)分配預(yù)案為：每10股派0.34元現(xiàn)金(含稅)，擬派發(fā)現(xiàn)金股利5,045萬(wàn)元，占公司2022年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的11.58%。

公司積極響應(yīng)監(jiān)管部門倡導(dǎo)，已連續(xù)七年實(shí)施了持續(xù)、穩(wěn)定的股利分配政策。其中，2016-2022年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)為58.72億元，累計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股利26.84億元，平均分紅比率45.71%，平均分紅率、股息率水平位居同行業(yè)及市場(chǎng)前列。此外，公司自1994年上市至2022年期間，累計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股利共計(jì)27.46億元；通過(guò)首發(fā)、兩次定向增發(fā)及股權(quán)激勵(lì)等方式累計(jì)融資10.86億元，總派發(fā)現(xiàn)金股利金額是總?cè)谫Y金額的2.5倍。

(2)兼顧社會(huì)責(zé)任，連續(xù)多年熱心慈善公益

以深圳市華聯(lián)慈善基金會(huì)為平臺(tái)，捐助貴州長(zhǎng)順華聯(lián)凱佐希望學(xué)校改善教學(xué)條件，完成了學(xué)校大門重建、籃足球場(chǎng)地鋪設(shè)以及學(xué)校電教設(shè)備、學(xué)生校服和益智用品捐贈(zèng)等工作；連續(xù)四年開(kāi)展“大美青海-華聯(lián)援青助學(xué)項(xiàng)目”，資助貧困大學(xué)生。此外，持續(xù)開(kāi)展“華聯(lián)晨露”行動(dòng)，以物品捐贈(zèng)到當(dāng)?shù)?網(wǎng)絡(luò)視頻連線互動(dòng)的形式，分別在廣東梅州和貴州畢節(jié)援建了兩所鄉(xiāng)村小學(xué)音樂(lè)教室。

公益善舉得到社會(huì)各界的好評(píng)，華聯(lián)慈善基金會(huì)收獲了4A評(píng)估等級(jí)認(rèn)定并取得授牌，華聯(lián)控股獲得深圳市南山區(qū)慈善會(huì)授予的“慈善之星”稱號(hào)。

二、管理層討論與分析

(一)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展方面

近年來(lái)，房地產(chǎn)主業(yè)推動(dòng)公司發(fā)展邁上了新的臺(tái)階，構(gòu)建了更加健康、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，連續(xù)七年為股東創(chuàng)造了現(xiàn)金分紅回報(bào)。公司目前資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、財(cái)務(wù)穩(wěn)健，自有現(xiàn)金大于負(fù)債，為公司后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，公司作為一個(gè)中小房企，在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入下行周期同時(shí)，正面臨著行業(yè)調(diào)控、產(chǎn)品去化難、城市更新項(xiàng)目審批、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等問(wèn)題和困難。公司土地儲(chǔ)備不足，企業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，又面臨主業(yè)調(diào)整及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的迫切訴求，未來(lái)涉足新產(chǎn)業(yè)（300832）、新業(yè)務(wù)的投資與培育需要一定周期，解決當(dāng)下的發(fā)展難題及上述問(wèn)題和困難，給企業(yè)帶來(lái)一些陣痛在所難免。與此同時(shí)，與實(shí)控人關(guān)聯(lián)方之間存在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，也可能將影響公司未來(lái)主業(yè)定位及發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整。一是穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)方面。公司目前正在銷售的研發(fā)辦公產(chǎn)品受多種因素制約和影響，去化難度大，公司下一步需要在項(xiàng)目營(yíng)銷策略上做出調(diào)整和突破，促進(jìn)研發(fā)辦公產(chǎn)品的有效銷售，確保收入穩(wěn)定。二是地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展方面。公司目前正在申報(bào)的“華聯(lián)南山A區(qū)”城市更新項(xiàng)目，由于受到深圳城市更新法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策的不斷變化、更迭調(diào)整的影響，該項(xiàng)目更新計(jì)劃方向正在進(jìn)行重新調(diào)整，由于審批進(jìn)度的不可控性，導(dǎo)致更新項(xiàng)目的投資周期被拉長(zhǎng)，且申報(bào)結(jié)果存在不確定。三是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面。公司實(shí)控人恒裕資本的關(guān)聯(lián)方與上市公司之間存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，鑒于目前房地產(chǎn)融資端已全面放松，提請(qǐng)實(shí)控人探索研究解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題的必要性及可行性。四是穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展方面。地產(chǎn)存量保穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型促發(fā)展。

公司需要正確處理好穩(wěn)定與發(fā)展的辯證關(guān)系，在穩(wěn)定房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工作，以破解發(fā)展難題。

(二) 風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1.政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的總基調(diào)并沒(méi)有改變，且房地產(chǎn)已進(jìn)入下行發(fā)展周期，若沒(méi)有足夠的現(xiàn)金流或信貸資金支持，公司擬建項(xiàng)目存在延期開(kāi)發(fā)、延期竣工的風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)存量發(fā)展時(shí)代下，行業(yè)集中度不斷提升，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，加速去化回流現(xiàn)金，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，方能規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。與住宅產(chǎn)品相比，公司在售研發(fā)辦公產(chǎn)品，去化壓力大，存在產(chǎn)品銷售不達(dá)預(yù)期目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。

3.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)涉足新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)務(wù)的投資與培育需要一定周期，且存在不確定性，存在公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)度、效果不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

4.其他風(fēng)險(xiǎn)。城市更新政策變化及不可控性會(huì)直接影響公司城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向定位、申報(bào)進(jìn)度及開(kāi)發(fā)周期，正在申報(bào)的更新項(xiàng)目存在延期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，且更新計(jì)劃方向調(diào)整的申報(bào)結(jié)果存在不確定性。

(三) 公司策略與應(yīng)對(duì)

2022年，國(guó)內(nèi)外復(fù)雜多變的政經(jīng)形勢(shì)，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)重要且痛苦的歷史時(shí)期。展望2023年，國(guó)內(nèi)外形勢(shì)依然嚴(yán)峻復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也已進(jìn)入調(diào)整發(fā)展階段。目前，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望快速恢復(fù)，回歸合理增長(zhǎng)區(qū)間。面對(duì)復(fù)雜多變的新形勢(shì)，困難與機(jī)遇同在，公司將繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展路線，注重品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展，以“實(shí)干、創(chuàng)新、發(fā)展、超越”作為工作方針統(tǒng)攬全局，高度關(guān)注、深刻研究政策與市場(chǎng)，認(rèn)清形勢(shì)，審時(shí)度勢(shì)，穩(wěn)中求進(jìn)。要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)新階段特征和市場(chǎng)規(guī)律，在不確定性中尋求企業(yè)發(fā)展的確定性、穩(wěn)定性，充分發(fā)揮自身的資金優(yōu)勢(shì)，加大推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型力度，開(kāi)創(chuàng)新的發(fā)展局面。

1.精準(zhǔn)營(yíng)銷，加大在售項(xiàng)目銷售力度，確保穩(wěn)定的收入來(lái)源

“華聯(lián)城市商務(wù)中心”項(xiàng)目為公司近年?duì)I業(yè)收入的主要來(lái)源，2023年度重點(diǎn)銷售任務(wù)仍是研發(fā)辦公產(chǎn)品去化銷售。公司將通過(guò)持續(xù)性市場(chǎng)發(fā)聲，強(qiáng)化項(xiàng)目高端商務(wù)形象、產(chǎn)業(yè)總部超體定位；圍繞銷售目標(biāo)，利用“精準(zhǔn)渠道+中介”，做細(xì)、做實(shí)、深耕“走出去引進(jìn)來(lái)”策略，強(qiáng)化重點(diǎn)、多渠道多層次開(kāi)拓客戶資源；全力完成項(xiàng)目年度銷售目標(biāo)，同時(shí)做好南區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)及相關(guān)工程結(jié)算工作?！板X塘公館”項(xiàng)目尾盤銷售工作方面，將抓住杭州舉辦亞運(yùn)會(huì)的歷史機(jī)遇，加大華聯(lián)地產(chǎn)高端品牌形象宣傳，加大定向圈層營(yíng)銷力度，確保順利完成年度銷售任務(wù)。

2.規(guī)范治理，嚴(yán)格內(nèi)控，安全生產(chǎn)，行穩(wěn)致遠(yuǎn)

堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng)、管理規(guī)范和安全生產(chǎn)是企業(yè)長(zhǎng)治久安及穩(wěn)定發(fā)展的堅(jiān)實(shí)保障。一是要有效發(fā)揮財(cái)務(wù)、人事、行政、法務(wù)、審計(jì)等各部門的職能，做好各項(xiàng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和服務(wù)工作，保證企業(yè)穩(wěn)定有序運(yùn)轉(zhuǎn)。財(cái)務(wù)部門要承擔(dān)起為公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等工作推進(jìn)提供有效資金調(diào)配支持，為公司各項(xiàng)決策提供依據(jù)的重任。人事部門接下來(lái)要承擔(dān)起地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)調(diào)整過(guò)程中如何合理配置人才架構(gòu)、調(diào)配人員崗位等系列工作，根據(jù)企業(yè)生存發(fā)展需要做好人員調(diào)整規(guī)劃。二是要強(qiáng)化安全生產(chǎn)和廉政建設(shè)。進(jìn)一步加強(qiáng)教育、完善體系，確保員工人身安全，確保生產(chǎn)安全零事故；同時(shí)加強(qiáng)廉政建設(shè)，加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，確保各環(huán)節(jié)、各崗位干部員工廉潔自律。

3.穩(wěn)中求進(jìn)，積極探索主業(yè)定位及向新發(fā)展方向轉(zhuǎn)型的新業(yè)務(wù)模式

依托控股股東及實(shí)控人的資源及實(shí)力，結(jié)合解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面承諾及履約情況以及企業(yè)自身規(guī)模和實(shí)力等情況，公司認(rèn)為：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行周期，除解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)新增及專注于城市更新的房地產(chǎn)項(xiàng)目外，現(xiàn)有存量房地產(chǎn)項(xiàng)目或資源將采取存量開(kāi)發(fā)及利用方式進(jìn)行處置，沒(méi)有必要再進(jìn)行高價(jià)拿地或新增其他地產(chǎn)投資項(xiàng)目。一是堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”的雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展定位，同時(shí)執(zhí)行股東大會(huì)決議，大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。二是堅(jiān)持差異化發(fā)展策略，從城市更新項(xiàng)目中謀求更大收益。積極推進(jìn)“華聯(lián)南山A區(qū)”項(xiàng)目更新計(jì)劃方向調(diào)整及專項(xiàng)規(guī)劃申報(bào)工作，同時(shí)探索其他老舊物業(yè)進(jìn)行或參與城市更新的可能性。三是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是一項(xiàng)系統(tǒng)性、開(kāi)創(chuàng)性工程，擬通過(guò)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，圍繞新能源、新材料和新技術(shù)等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資布局，構(gòu)建更加合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。四是利用上市公司平臺(tái)，通過(guò)實(shí)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)相結(jié)合方式，研究解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題及探求未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展方向及向新發(fā)展方向轉(zhuǎn)型的新業(yè)務(wù)模式，突破發(fā)展瓶頸，推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。

五、公司未來(lái)發(fā)展的展望

向商品房承購(gòu)人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保

適用□不適用

截至2022年12月31日止，本公司為商品房承購(gòu)人提供擔(dān)保情況如下：

*該款項(xiàng)系為華聯(lián)城市全景購(gòu)房人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保，截至2022年12月31日止，尚未結(jié)清的擔(dān)保金額9,067.00萬(wàn)元。期限系自貸款抵押合同簽訂之日起至借款人取得房產(chǎn)證書(shū)，辦妥合法、正式的抵押登記并將有關(guān)抵押文件交貸款人收?qǐng)?zhí)之日止。

**該款項(xiàng)系為華聯(lián)城市商務(wù)中心購(gòu)房人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保，截至2022年12月31日止，尚未結(jié)清的擔(dān)保金額35,091.00萬(wàn)元。期限系自貸款抵押合同簽訂之日起至借款人取得房產(chǎn)證書(shū)，辦妥合法、正式的抵押登記并將有關(guān)抵押文件交貸款人收?qǐng)?zhí)之日止。

董監(jiān)高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監(jiān)高）

□適用不適用

三、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

1.公司堅(jiān)持差異化發(fā)展模式，專注于打造高品質(zhì)、標(biāo)桿性建筑的品牌理念，以過(guò)硬質(zhì)量打造精品工程。如“錢塘公館”項(xiàng)目榮獲“中國(guó)十大超級(jí)豪宅”殊榮；“華聯(lián)城市全景”“華聯(lián)城市商務(wù)中心”項(xiàng)目均獲得“國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)”殊榮。近年來(lái)，公司專注于城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從更新項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)申報(bào)、專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批、籌劃建設(shè)等形成了一套嫻熟的運(yùn)營(yíng)模式，有利于后續(xù)推進(jìn)華聯(lián)南山A區(qū)等城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

2.公司目前存量土地資源獲取時(shí)間較早，城市更新項(xiàng)目用地又為公司存續(xù)的工業(yè)土地，與其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比在土地成本控制、單個(gè)項(xiàng)目毛利率、凈利率等方面具有一定比較優(yōu)勢(shì)。

3.公司來(lái)自于物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)性收入較為穩(wěn)定，物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)已成為公司可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定基石，同時(shí)更好地服務(wù)于公司地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。

4.公司資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流充裕，有利于推動(dòng)公司向新發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。

四、主營(yíng)業(yè)務(wù)分析

1、概述

2022年，是公司穩(wěn)中有升的一年。

2022年，地緣政治局勢(shì)動(dòng)蕩和大國(guó)博弈競(jìng)爭(zhēng)變化莫測(cè)，高通脹、低增長(zhǎng)擾動(dòng)全球，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依舊面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，經(jīng)濟(jì)增速未達(dá)預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整，面臨的挑戰(zhàn)前所未有。在復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)下滑低迷的行業(yè)形勢(shì)之下，公司秉承高質(zhì)量發(fā)展和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)理念，逆勢(shì)而為，確保了企業(yè)保持平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)及健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)中有升的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。截止2022年12月底，公司總資產(chǎn)92.36億元、凈資產(chǎn)53.05億元；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入23.44億元、歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)4.36億元，同比分別增長(zhǎng)24.55%、7.24%。在部分房企出現(xiàn)“暴雷”、陷入經(jīng)營(yíng)困難等行業(yè)大背景下，公司依然保持了穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)局面，成績(jī)來(lái)之不易。為下一步促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。現(xiàn)將公司2022年業(yè)務(wù)回顧、管理層討論與分析和2023年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及重點(diǎn)工作報(bào)告如下：

一、2022年業(yè)務(wù)回顧

(一)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

1.深圳方面

深圳地產(chǎn)項(xiàng)目包括：“華聯(lián)城市商務(wù)中心”“華聯(lián)城市全景”和“華聯(lián)南山A區(qū)”等三個(gè)城市更新單元項(xiàng)目。

“華聯(lián)城市商務(wù)中心”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為“工改工”方向的城市更新項(xiàng)目，計(jì)容積率建筑面積21.04萬(wàn)平方米，分南區(qū)工程(T2、T4)、北區(qū)工程(T1、T3、T5)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，其中，T1、T2和T3為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房(寫字樓產(chǎn)品)、T4和T5為配套宿舍(公寓產(chǎn)品)，目前已竣工。公司持續(xù)踐行華聯(lián)地產(chǎn)品牌，專注于打造高品質(zhì)、標(biāo)桿性建筑的品牌理念，以過(guò)硬質(zhì)量打造精品工程，以工匠精神鑄就良好口碑，使“華聯(lián)城市商務(wù)中心”成為繼“華聯(lián)城市全景”之后公司第二個(gè)獲“國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)”殊榮的項(xiàng)目，同時(shí)還獲得了美國(guó)綠色建筑委員會(huì)(USGBC)LEED-CS金級(jí)認(rèn)證、廣東省建筑業(yè)綠色施工示范工程、深圳市優(yōu)質(zhì)工程金牛獎(jiǎng)、中國(guó)年度影響力城市綜合體等27項(xiàng)殊榮。

工程建設(shè)方面：報(bào)告期內(nèi)，繼續(xù)推進(jìn)初始登記辦理、公共配套移交與回購(gòu)，北區(qū)公交場(chǎng)站移交，連廊天橋、市政綠化移交，代建道路規(guī)劃驗(yàn)收與項(xiàng)目工程結(jié)算等多項(xiàng)報(bào)批報(bào)建工作，以及物業(yè)承接查驗(yàn)和工程結(jié)算等工作。6月四條市政代建道路具備通車條件。截至12月底，T4實(shí)際交付455戶，交付率約91%。

銷售方面：全年實(shí)現(xiàn)銷售收入金額20.80億元。其中，研發(fā)辦公產(chǎn)品年內(nèi)新增銷售金額19.5億元，累計(jì)銷售金額25.24億元，累計(jì)銷售面積41%。公寓產(chǎn)品年內(nèi)新增銷售金額0.52億元，累計(jì)銷售金額27.81億元，累計(jì)銷售面積90%，其中T5棟已售罄。

公司開(kāi)發(fā)的城市更新項(xiàng)目具有單個(gè)項(xiàng)目投資大、規(guī)模大、貨值大等特點(diǎn)。該項(xiàng)目作為公司當(dāng)前重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與銷售的項(xiàng)目，又是公司近幾年的重要利潤(rùn)來(lái)源，推動(dòng)該項(xiàng)目銷售、去化為重中之重。報(bào)告期內(nèi)，在商務(wù)辦公市場(chǎng)整體表現(xiàn)

疲弱的環(huán)境下，公司及時(shí)調(diào)整了推售策略、銷售價(jià)格，通過(guò)線上售樓處等方式開(kāi)拓客流；持續(xù)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)屬性和高端總部形象，以“低密生態(tài)總部”作為整體產(chǎn)品定位，T1整棟、T2整棟/整段、T3整層，全產(chǎn)品線分階段重點(diǎn)對(duì)外輸出。持續(xù)深入相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等單位精準(zhǔn)拓客，爭(zhēng)取引入相應(yīng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐優(yōu)惠政策；重點(diǎn)拓展及維護(hù)中介渠道資源，加強(qiáng)跟進(jìn)誠(chéng)意客戶，促進(jìn)復(fù)訪及成交；優(yōu)化執(zhí)行產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房傭金調(diào)整、渠道新增及渠道激勵(lì)政策；產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房?jī)?yōu)惠力度加大彈性空間，提高成交轉(zhuǎn)化率；進(jìn)一步挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與深入分析客戶需求，制定具有針對(duì)性、個(gè)性化銷售方案，切實(shí)解決客戶痛點(diǎn)；加快項(xiàng)目整體定向商業(yè)招商進(jìn)度，推動(dòng)園區(qū)配套加快落地；提升營(yíng)銷展示區(qū)域品質(zhì)感和體驗(yàn)感，優(yōu)化參觀動(dòng)線和接待流程，竭力為銷售創(chuàng)造條件、做好鋪墊。截至2022年12月底，項(xiàng)目共計(jì)新增接待產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房客戶到訪125批，復(fù)訪25批。

2022年9月，T2實(shí)現(xiàn)了整棟出售佳績(jī)，合同成交金額18.86億元，并按約定在2022年底交房、回款。在政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀情況下，實(shí)現(xiàn)了大宗交易實(shí)屬不易。主要得益于：一是目標(biāo)客戶、圈層逐漸清晰、明確，圍繞國(guó)企、上市或準(zhǔn)上市公司、國(guó)內(nèi)外大財(cái)團(tuán)等圈層客戶精準(zhǔn)推介，此外，良好的政企合作關(guān)系及互動(dòng)，也起到了有力積極促進(jìn)作用；二是及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，為后續(xù)推售、成交做好鋪墊；三是與五大行等研發(fā)辦公帶客主力渠道進(jìn)行多頻次的互動(dòng)也取得較好效果。

“華聯(lián)城市全景”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為“工改住”方向城市更新項(xiàng)目。報(bào)告期內(nèi)，主要在進(jìn)行清盤收尾工作。目前僅剩1套頂層復(fù)式單位待售，建筑面積424平方米。歷經(jīng)數(shù)年，該項(xiàng)目累計(jì)銷售金額近103億元，為公司近年來(lái)的穩(wěn)定、健康發(fā)展及實(shí)施持續(xù)穩(wěn)定的股利分配政策做出重大貢獻(xiàn)。另該項(xiàng)目建筑面積8,272平方米的商鋪全部用于自持、出租。

“華聯(lián)南山A區(qū)”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為公司在深圳的第三個(gè)城市更新項(xiàng)目，報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)推進(jìn)該項(xiàng)目城市更新計(jì)劃方向調(diào)整等工作。

相對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，城市更新項(xiàng)目具有審批及開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨不確定風(fēng)險(xiǎn)多等特點(diǎn)。同時(shí)受制于產(chǎn)品屬性、市場(chǎng)前景、利益分配、貸審政策及產(chǎn)業(yè)政策等因素影響，開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售與回款難度較大。經(jīng)公司多方反復(fù)論證，在當(dāng)前政策和市場(chǎng)環(huán)境下，針對(duì)目前區(qū)域產(chǎn)業(yè)辦公過(guò)剩，“工改工”項(xiàng)目又存在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難、去化難等情況，決定將該項(xiàng)目更新計(jì)劃方向由原來(lái)“工改工”調(diào)整為“工改?！?，以最大限度提高存量工業(yè)土地資源利用價(jià)值，規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告期內(nèi)，該項(xiàng)目先后向上級(jí)審批部門提交申報(bào)了法定圖則調(diào)整、更新計(jì)劃調(diào)整及工業(yè)區(qū)塊線調(diào)整等資料，有序推進(jìn)前期申報(bào)工作。10月初完成法定圖則調(diào)整公示，11月報(bào)政府備案，目前等待正式批復(fù)中。

2.杭州方面

“錢塘公館”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為高端豪宅，分別榮獲“首屆浙江十大地標(biāo)豪宅”“最佳城市豪宅”和“中國(guó)十大超級(jí)豪宅”等殊榮。

截止2022年12月31日，該項(xiàng)目本年度實(shí)現(xiàn)銷售收入5,429萬(wàn)元。由于項(xiàng)目已進(jìn)入銷售尾期，年度新增銷售金額比上年同期有較大幅度下降。迄今為止，該項(xiàng)目累計(jì)銷售確認(rèn)收入金額25億元。報(bào)告期內(nèi)，該項(xiàng)目在前期奠定的大平層高端豪宅標(biāo)桿的基礎(chǔ)上，全年以“城市建設(shè)者”的身份，開(kāi)展多次線上線下華聯(lián)品牌宣傳推廣工作；同時(shí)升級(jí)華聯(lián)品牌形象為UDC華聯(lián)杭州，展開(kāi)建設(shè)者的“全新理想”，將原錢塘公館公眾號(hào)全新改版成UDC華聯(lián)杭州官方公眾號(hào)，全面推出UDC華聯(lián)杭州視頻號(hào)平臺(tái)，打造華聯(lián)品牌推廣主渠道。與此同時(shí)，公司一方面繼續(xù)深化頂躍產(chǎn)品設(shè)計(jì)；另一方面維持項(xiàng)目高端品牌形象及推銷策略，鎖定意向客戶。

“時(shí)代大廈”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為甲級(jí)寫字樓，位于杭州錢江新城最核心的CBD商務(wù)區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊地鐵和隧道又相繼開(kāi)通，交通十分便利。UDC時(shí)代大廈是杭州目前檔次最高、品質(zhì)最好、入駐優(yōu)質(zhì)企業(yè)最多、租金最高的辦公樓宇之一。

2022年，“時(shí)代大廈”全年實(shí)現(xiàn)租金收入7,127萬(wàn)元。報(bào)告期內(nèi)，公司努力克服經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)了沖擊和影響，經(jīng)過(guò)多次艱苦談判及協(xié)調(diào)溝通，成功與中國(guó)長(zhǎng)江三峽、特美刻等公司簽訂了續(xù)租合同，同時(shí)積極主動(dòng)通過(guò)多渠道進(jìn)行招租，穩(wěn)定老客戶、拓展新老客戶。繼續(xù)夯實(shí)寫字樓標(biāo)桿地位，通過(guò)華聯(lián)品牌營(yíng)銷推廣活動(dòng)，帶動(dòng)項(xiàng)目的招商運(yùn)用等工作，努力提高出租率，年末出租率87.86%。

“全景天地”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為杭州錢江新城核心CBD商務(wù)區(qū)內(nèi)的超五星級(jí)酒店和酒店式公寓。

2022年，“萬(wàn)豪酒店”總營(yíng)業(yè)收入1.16億元，同比基本持平。報(bào)告期內(nèi)，由于市場(chǎng)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化影響，“萬(wàn)豪酒店”第一季度被取消訂單410萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)慘淡。第二季度4-5月市場(chǎng)依舊疲弱；6月起市場(chǎng)快速恢復(fù)，當(dāng)月入住率88%，生意火爆，創(chuàng)酒店開(kāi)業(yè)以來(lái)單月新高。第三季度市場(chǎng)保持持續(xù)強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，入住率94%再次刷新記錄；特別7月份營(yíng)收達(dá)到了1,509萬(wàn)元，為酒店開(kāi)業(yè)以來(lái)營(yíng)收單月最高記錄。第四季度經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)，入住率完成約83%。通過(guò)積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，緊緊抓住市場(chǎng)恢復(fù)契機(jī)，努力化解市場(chǎng)不利因素的沖擊和影響，完成全年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。此外，該項(xiàng)目還完成了汽車坡道照明改造、年度消防檢測(cè)和七項(xiàng)結(jié)算資料審核等工作。全景天地2號(hào)樓土地產(chǎn)權(quán)分割事宜，與政府進(jìn)行了多次交流，進(jìn)展未達(dá)預(yù)期。

(二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)

公司目前物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)分布在深滬杭等區(qū)域，物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)已發(fā)展成為服務(wù)于華聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、打造華聯(lián)地產(chǎn)品牌，保障企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)，來(lái)自于物業(yè)租金、酒店和物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性收入是保障公司保持平穩(wěn)發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)。

1.優(yōu)化服務(wù)模式，升級(jí)硬件設(shè)施，不斷提升物業(yè)管理服務(wù)水平

一是多維度完善人性化服務(wù)，營(yíng)造親情型社區(qū)。在做好常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同年齡段針對(duì)性地開(kāi)展關(guān)愛(ài)活動(dòng)，同時(shí)明確管家崗位職責(zé)，完善服務(wù)流程，優(yōu)化團(tuán)隊(duì)服務(wù)模式，緊扣客戶需求，打造高質(zhì)量、多樣化的溫情服務(wù)，以親情化服務(wù)為紐帶，加強(qiáng)與客戶之間的互動(dòng)，增加信任感，增加粘性度，提升歸屬感。二是智慧服務(wù)平臺(tái)不斷升級(jí)，建立便捷互聯(lián)通道。報(bào)告期內(nèi)，華聯(lián)物業(yè)智慧服務(wù)平臺(tái)再次升級(jí)，在工單量和完成率、及時(shí)率等保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，率先在杭州“錢塘公館”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了門禁、梯控等一碼通功能，同時(shí)推出了“UDC華聯(lián)物業(yè)服務(wù)”統(tǒng)一公眾號(hào)，業(yè)主僅需關(guān)注公眾號(hào)即可實(shí)現(xiàn)開(kāi)門、繳費(fèi)等各項(xiàng)服務(wù)功能，將所有智能化物業(yè)服務(wù)一鍵整合，服務(wù)更加貼心、便捷、高效。三是優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，筑穩(wěn)品質(zhì)提升保障。如“華聯(lián)城市全景”降低電梯故障率、“華聯(lián)時(shí)代大廈”完善空調(diào)機(jī)房5S等。

同時(shí)持續(xù)開(kāi)展綠化精細(xì)管養(yǎng)、綠植改造、標(biāo)識(shí)升級(jí)等環(huán)境提升工作，積極推進(jìn)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及更新改造工作，通過(guò)硬件設(shè)施的不斷升級(jí)、改善，提升客戶體驗(yàn)感。

2022年，華聯(lián)物業(yè)在年度第三方客戶滿意度測(cè)評(píng)中，客戶滿意率為95.20%，較2021年上升2.59%；滿意度為88.69，較2021年上升0.4，均接近行業(yè)標(biāo)桿水平。憑借出色的綜合實(shí)力、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平和良好的市場(chǎng)口碑，華聯(lián)物業(yè)獲得“2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)”。

2.逆勢(shì)而為，踐行社會(huì)責(zé)任，維護(hù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定與收入穩(wěn)定

近三年，受整體經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，零售、服務(wù)業(yè)等普遍遭受了嚴(yán)重沖擊，對(duì)實(shí)體門店經(jīng)營(yíng)沖擊更為嚴(yán)重，出現(xiàn)了老租戶退租量增加、新客戶引進(jìn)難度大以及租金催繳困難等諸多問(wèn)題與挑戰(zhàn)。面對(duì)嚴(yán)峻經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)，公司一方面積極響應(yīng)政府紓困解難的號(hào)召，要求各項(xiàng)目根據(jù)政策要求，客戶訴求，結(jié)合實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況及市場(chǎng)形勢(shì)實(shí)施租金減免等措施。此舉既體現(xiàn)了企業(yè)社會(huì)責(zé)任，又維穩(wěn)了老客戶，促進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。另一方面，積極開(kāi)展多項(xiàng)措施，想方設(shè)法扭轉(zhuǎn)被動(dòng)經(jīng)營(yíng)困局。同時(shí)，積極拓展外部客戶，加大招商力度，租賃經(jīng)營(yíng)形勢(shì)明顯向好。同時(shí)穩(wěn)定老客戶，吸納新客戶，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新優(yōu)化，營(yíng)造更好的辦公體驗(yàn)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2022年，深滬杭三地物業(yè)租金及服務(wù)管理(含酒店)等經(jīng)營(yíng)性收入3.90億元，物業(yè)經(jīng)營(yíng)方面逆勢(shì)而為，基本維持了穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)局面。

(三)公司治理和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面

1.安全規(guī)范促發(fā)展，持續(xù)強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控管理工作

一是各級(jí)財(cái)務(wù)、審計(jì)、法務(wù)等部門持續(xù)發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督防火墻作用，有效維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益；進(jìn)一步加強(qiáng)行政、人力資源和信息安全管理，優(yōu)化內(nèi)部管理流程，以績(jī)效促成效。二是高度重視安全生產(chǎn)工作，確保全年安全生產(chǎn)管理處于有序可控狀態(tài)，無(wú)重大安全責(zé)任事故。

2.謹(jǐn)慎穩(wěn)妥，積極開(kāi)展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工作

2022年6月，公司召開(kāi)的2021年度股東大會(huì)審議并通過(guò)了實(shí)際控制人恒裕資本《關(guān)于推動(dòng)華聯(lián)控股戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型暨設(shè)立專項(xiàng)資金的議案》，擬設(shè)立專項(xiàng)資金20億元用于推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同時(shí)將重點(diǎn)關(guān)注數(shù)字經(jīng)濟(jì)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、新基建、新能源、碳中和等領(lǐng)域，以及生物醫(yī)藥、新材料和新技術(shù)研發(fā)、商業(yè)旅游、文化創(chuàng)意、公共服務(wù)設(shè)施等領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。在穩(wěn)定房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，探索向新發(fā)展方向轉(zhuǎn)型為公司近年來(lái)提出的經(jīng)營(yíng)設(shè)想，先前已通過(guò)參與投資騰邦梧桐基金一期、二期及參與前海梧桐基金B(yǎng)+融資等項(xiàng)目進(jìn)行一些探索、嘗試。公司本次股東大會(huì)不僅確定了專項(xiàng)用于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的資金規(guī)模，同時(shí)還明確未來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索、關(guān)注的具體方向和領(lǐng)域。

截至2022年底，公司已就產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型事宜與多家國(guó)內(nèi)著名投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行交流、洽談，邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助項(xiàng)目篩選，并參與相關(guān)項(xiàng)目交流、論證。但在報(bào)告期內(nèi)，公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工作暫未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。公司接下來(lái)還需要繼續(xù)探索，積極尋求優(yōu)質(zhì)并購(gòu)標(biāo)的，穩(wěn)妥推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工作。該項(xiàng)工作若取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將在履行規(guī)定審批程序后及時(shí)進(jìn)行披露。

3.持續(xù)踐行社會(huì)責(zé)任，積極回饋股東與社會(huì)

(1)持續(xù)實(shí)施穩(wěn)定的現(xiàn)金分配政策，不斷提升股東獲得感

公司董事會(huì)擬定2022年度利潤(rùn)分配預(yù)案為：每10股派0.34元現(xiàn)金(含稅)，擬派發(fā)現(xiàn)金股利5,045萬(wàn)元，占公司2022年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的11.58%。

公司積極響應(yīng)監(jiān)管部門倡導(dǎo)，已連續(xù)七年實(shí)施了持續(xù)、穩(wěn)定的股利分配政策。其中，2016-2022年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)為58.72億元，累計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股利26.84億元，平均分紅比率45.71%，平均分紅率、股息率水平位居同行業(yè)及市場(chǎng)前列。此外，公司自1994年上市至2022年期間，累計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股利共計(jì)27.46億元；通過(guò)首發(fā)、兩次定向增發(fā)及股權(quán)激勵(lì)等方式累計(jì)融資10.86億元，總派發(fā)現(xiàn)金股利金額是總?cè)谫Y金額的2.5倍。

(2)兼顧社會(huì)責(zé)任，連續(xù)多年熱心慈善公益

以深圳市華聯(lián)慈善基金會(huì)為平臺(tái)，捐助貴州長(zhǎng)順華聯(lián)凱佐希望學(xué)校改善教學(xué)條件，完成了學(xué)校大門重建、籃足球場(chǎng)地鋪設(shè)以及學(xué)校電教設(shè)備、學(xué)生校服和益智用品捐贈(zèng)等工作；連續(xù)四年開(kāi)展“大美青海-華聯(lián)援青助學(xué)項(xiàng)目”，資助貧困大學(xué)生。此外，持續(xù)開(kāi)展“華聯(lián)晨露”行動(dòng)，以物品捐贈(zèng)到當(dāng)?shù)?網(wǎng)絡(luò)視頻連線互動(dòng)的形式，分別在廣東梅州和貴州畢節(jié)援建了兩所鄉(xiāng)村小學(xué)音樂(lè)教室。

公益善舉得到社會(huì)各界的好評(píng)，華聯(lián)慈善基金會(huì)收獲了4A評(píng)估等級(jí)認(rèn)定并取得授牌，華聯(lián)控股獲得深圳市南山區(qū)慈善會(huì)授予的“慈善之星”稱號(hào)。

二、管理層討論與分析

(一)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展方面

近年來(lái)，房地產(chǎn)主業(yè)推動(dòng)公司發(fā)展邁上了新的臺(tái)階，構(gòu)建了更加健康、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，連續(xù)七年為股東創(chuàng)造了現(xiàn)金分紅回報(bào)。公司目前資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、財(cái)務(wù)穩(wěn)健，自有現(xiàn)金大于負(fù)債，為公司后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，公司作為一個(gè)中小房企，在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入下行周期同時(shí)，正面臨著行業(yè)調(diào)控、產(chǎn)品去化難、城市更新項(xiàng)目審批、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等問(wèn)題和困難。公司土地儲(chǔ)備不足，企業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，又面臨主業(yè)調(diào)整及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的迫切訴求，未來(lái)涉足新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)務(wù)的投資與培育需要一定周期，解決當(dāng)下的發(fā)展難題及上述問(wèn)題和困難，給企業(yè)帶來(lái)一些陣痛在所難免。與此同時(shí)，與實(shí)控人關(guān)聯(lián)方之間存在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，也可能將影響公司未來(lái)主業(yè)定位及發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整。一是穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)方面。公司目前正在銷售的研發(fā)辦公產(chǎn)品受多種因素制約和影響，去化難度大，公司下一步需要在項(xiàng)目營(yíng)銷策略上做出調(diào)整和突破，促進(jìn)研發(fā)辦公產(chǎn)品的有效銷售，確保收入穩(wěn)定。二是地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展方面。公司目前正在申報(bào)的“華聯(lián)南山A區(qū)”城市更新項(xiàng)目，由于受到深圳城市更新法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策的不斷變化、更迭調(diào)整的影響，該項(xiàng)目更新計(jì)劃方向正在進(jìn)行重新調(diào)整，由于審批進(jìn)度的不可控性，導(dǎo)致更新項(xiàng)目的投資周期被拉長(zhǎng)，且申報(bào)結(jié)果存在不確定。三是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面。公司實(shí)控人恒裕資本的關(guān)聯(lián)方與上市公司之間存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，鑒于目前房地產(chǎn)融資端已全面放松，提請(qǐng)實(shí)控人探索研究解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題的必要性及可行性。四是穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展方面。地產(chǎn)存量保穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型促發(fā)展。

公司需要正確處理好穩(wěn)定與發(fā)展的辯證關(guān)系，在穩(wěn)定房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工作，以破解發(fā)展難題。

(二)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1.政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的總基調(diào)并沒(méi)有改變，且房地產(chǎn)已進(jìn)入下行發(fā)展周期，若沒(méi)有足夠的現(xiàn)金流或信貸資金支持，公司擬建項(xiàng)目存在延期開(kāi)發(fā)、延期竣工的風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)存量發(fā)展時(shí)代下，行業(yè)集中度不斷提升，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，加速去化回流現(xiàn)金，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，方能規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。與住宅產(chǎn)品相比，公司在售研發(fā)辦公產(chǎn)品，去化壓力大，存在產(chǎn)品銷售不達(dá)預(yù)期目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。

3.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)涉足新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)務(wù)的投資與培育需要一定周期，且存在不確定性，存在公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)度、效果不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

4.其他風(fēng)險(xiǎn)。城市更新政策變化及不可控性會(huì)直接影響公司城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向定位、申報(bào)進(jìn)度及開(kāi)發(fā)周期，正在申報(bào)的更新項(xiàng)目存在延期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，且更新計(jì)劃方向調(diào)整的申報(bào)結(jié)果存在不確定性。

(三)公司策略與應(yīng)對(duì)

2022年，國(guó)內(nèi)外復(fù)雜多變的政經(jīng)形勢(shì)，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)重要且痛苦的歷史時(shí)期。展望2023年，國(guó)內(nèi)外形勢(shì)依然嚴(yán)峻復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也已進(jìn)入調(diào)整發(fā)展階段。目前，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望快速恢復(fù)，回歸合理增長(zhǎng)區(qū)間。面對(duì)復(fù)雜多變的新形勢(shì)，困難與機(jī)遇同在，公司將繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展路線，注重品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展，以“實(shí)干、創(chuàng)新、發(fā)展、超越”作為工作方針統(tǒng)攬全局，高度關(guān)注、深刻研究政策與市場(chǎng)，認(rèn)清形勢(shì)，審時(shí)度勢(shì)，穩(wěn)中求進(jìn)。要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)新階段特征和市場(chǎng)規(guī)律，在不確定性中尋求企業(yè)發(fā)展的確定性、穩(wěn)定性，充分發(fā)揮自身的資金優(yōu)勢(shì)，加大推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型力度，開(kāi)創(chuàng)新的發(fā)展局面。

1.精準(zhǔn)營(yíng)銷，加大在售項(xiàng)目銷售力度，確保穩(wěn)定的收入來(lái)源

“華聯(lián)城市商務(wù)中心”項(xiàng)目為公司近年?duì)I業(yè)收入的主要來(lái)源，2023年度重點(diǎn)銷售任務(wù)仍是研發(fā)辦公產(chǎn)品去化銷售。公司將通過(guò)持續(xù)性市場(chǎng)發(fā)聲，強(qiáng)化項(xiàng)目高端商務(wù)形象、產(chǎn)業(yè)總部超體定位；圍繞銷售目標(biāo)，利用“精準(zhǔn)渠道+中介”，做細(xì)、做實(shí)、深耕“走出去引進(jìn)來(lái)”策略，強(qiáng)化重點(diǎn)、多渠道多層次開(kāi)拓客戶資源；全力完成項(xiàng)目年度銷售目標(biāo)，同時(shí)做好南區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)及相關(guān)工程結(jié)算工作?！板X塘公館”項(xiàng)目尾盤銷售工作方面，將抓住杭州舉辦亞運(yùn)會(huì)的歷史機(jī)遇，加大華聯(lián)地產(chǎn)高端品牌形象宣傳，加大定向圈層營(yíng)銷力度，確保順利完成年度銷售任務(wù)。

2.規(guī)范治理，嚴(yán)格內(nèi)控，安全生產(chǎn)，行穩(wěn)致遠(yuǎn)

堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng)、管理規(guī)范和安全生產(chǎn)是企業(yè)長(zhǎng)治久安及穩(wěn)定發(fā)展的堅(jiān)實(shí)保障。一是要有效發(fā)揮財(cái)務(wù)、人事、行政、法務(wù)、審計(jì)等各部門的職能，做好各項(xiàng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和服務(wù)工作，保證企業(yè)穩(wěn)定有序運(yùn)轉(zhuǎn)。財(cái)務(wù)部門要承擔(dān)起為公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等工作推進(jìn)提供有效資金調(diào)配支持，為公司各項(xiàng)決策提供依據(jù)的重任。人事部門接下來(lái)要承擔(dān)起地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)調(diào)整過(guò)程中如何合理配置人才架構(gòu)、調(diào)配人員崗位等系列工作，根據(jù)企業(yè)生存發(fā)展需要做好人員調(diào)整規(guī)劃。二是要強(qiáng)化安全生產(chǎn)和廉政建設(shè)。進(jìn)一步加強(qiáng)教育、完善體系，確保員工人身安全，確保生產(chǎn)安全零事故；同時(shí)加強(qiáng)廉政建設(shè)，加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，確保各環(huán)節(jié)、各崗位干部員工廉潔自律。

3.穩(wěn)中求進(jìn)，積極探索主業(yè)定位及向新發(fā)展方向轉(zhuǎn)型的新業(yè)務(wù)模式

依托控股股東及實(shí)控人的資源及實(shí)力，結(jié)合解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面承諾及履約情況以及企業(yè)自身規(guī)模和實(shí)力等情況，公司認(rèn)為：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行周期，除解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)新增及專注于城市更新的房地產(chǎn)項(xiàng)目外，現(xiàn)有存量房地產(chǎn)項(xiàng)目或資源將采取存量開(kāi)發(fā)及利用方式進(jìn)行處置，沒(méi)有必要再進(jìn)行高價(jià)拿地或新增其他地產(chǎn)投資項(xiàng)目。一是堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”的雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展定位，同時(shí)執(zhí)行股東大會(huì)決議，大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。二是堅(jiān)持差異化發(fā)展策略，從城市更新項(xiàng)目中謀求更大收益。積極推進(jìn)“華聯(lián)南山A區(qū)”項(xiàng)目更新計(jì)劃方向調(diào)整及專項(xiàng)規(guī)劃申報(bào)工作，同時(shí)探索其他老舊物業(yè)進(jìn)行或參與城市更新的可能性。三是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是一項(xiàng)系統(tǒng)性、開(kāi)創(chuàng)性工程，擬通過(guò)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，圍繞新能源、新材料和新技術(shù)等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資布局，構(gòu)建更加合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。四是利用上市公司平臺(tái)，通過(guò)實(shí)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)相結(jié)合方式，研究解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題及探求未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展方向及向新發(fā)展方向轉(zhuǎn)型的新業(yè)務(wù)模式，突破發(fā)展瓶頸，推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。

2、收入與成本

（1）營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成

單位：元

（2）占公司營(yíng)業(yè)收入或營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10%以上的行業(yè)、產(chǎn)品、地區(qū)、銷售模式的情況

適用□不適用

單位：元

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑在報(bào)告期發(fā)生調(diào)整的情況下，公司最近1年按報(bào)告期末口徑調(diào)整后的主營(yíng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)

□適用不適用

（3）公司實(shí)物銷售收入是否大于勞務(wù)收入

□是否

（4）公司已簽訂的重大銷售合同、重大采購(gòu)合同截至本報(bào)告期的履行情況

□適用不適用

（5）營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成

行業(yè)分類

單位：元

（6）報(bào)告期內(nèi)合并范圍是否發(fā)生變動(dòng)

□是否

（7）公司報(bào)告期內(nèi)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品或服務(wù)發(fā)生重大變化或調(diào)整有關(guān)情況

□適用不適用

（8）主要銷售客戶和主要供應(yīng)商情況

公司主要銷售客戶情況

公司前5大客戶資料

主要客戶其他情況說(shuō)明

□適用不適用

公司主要供應(yīng)商情況

公司前5名供應(yīng)商資料

主要供應(yīng)商其他情況說(shuō)明

□適用不適用

3、費(fèi)用

單位：元

4、研發(fā)投入

□適用不適用

5、現(xiàn)金流

單位：元

相關(guān)數(shù)據(jù)同比發(fā)生重大變動(dòng)的主要影響因素說(shuō)明

適用□不適用

（1）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)比上年增加70.65%，主要是本年收到的售房款增加所致；

（2）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)比上年減少56.71%，主要是本年繳納的稅款相比上年同期減少所致；

（3）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~比上年增加2067.48%，主要是本年收到的售房款增加以及繳納的稅款相比上年同期減少所致；

（4）投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)本年比上年增加188.11%，主要是本年收回投資增加所致；

（5）投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)本年比上年增加70.11%，主要是本年投資增加所致；

（6）投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~本年比上年增加193.66%，主要是本年收回投資增加所致；

（7）籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)本年比上年減少100.00%，主要是本年未新增銀行借款所致；

（8）現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額本年比上年增加191.60%，主要是本年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較上年增加所致。

報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本年度凈利潤(rùn)存在重大差異的原因說(shuō)明

□適用不適用

五、非主營(yíng)業(yè)務(wù)分析

□適用不適用

六、資產(chǎn)及負(fù)債狀況分析

1、資產(chǎn)構(gòu)成重大變動(dòng)情況

單位：元

境外資產(chǎn)占比較高

□適用不適用

2、以公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)和負(fù)債

適用□不適用

單位：元

報(bào)告期內(nèi)公司主要資產(chǎn)計(jì)量屬性是否發(fā)生重大變化

□是否

3、截至報(bào)告期末的資產(chǎn)權(quán)利受限情況

七、投資狀況分析

1、總體情況

□適用不適用

2、報(bào)告期內(nèi)獲取的重大的股權(quán)投資情況

□適用不適用

3、報(bào)告期內(nèi)正在進(jìn)行的重大的非股權(quán)投資情況

□適用不適用

4、金融資產(chǎn)投資

（1）證券投資情況

□適用不適用

公司報(bào)告期不存在證券投資。

（2）衍生品投資情況

□適用不適用

公司報(bào)告期不存在衍生品投資。

5、募集資金使用情況

□適用不適用

公司報(bào)告期無(wú)募集資金使用情況。

八、重大資產(chǎn)和股權(quán)出售

1、出售重大資產(chǎn)情況

□適用不適用

公司報(bào)告期未出售重大資產(chǎn)。

2、出售重大股權(quán)情況

□適用不適用

九、主要控股參股公司分析

適用□不適用

主要子公司及對(duì)公司凈利潤(rùn)影響達(dá)10%以上的參股公司情況

單位：元

報(bào)告期內(nèi)取得和處置子公司的情況

□適用不適用

十、公司控制的結(jié)構(gòu)化主體情況

□適用不適用

十一、公司未來(lái)發(fā)展的展望

2023年，公司將繼續(xù)做好重點(diǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)、銷售和運(yùn)營(yíng)工作，主要工作如下：

（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

1.深圳方面

“華聯(lián)城市商務(wù)中心”項(xiàng)目：全力推動(dòng)該項(xiàng)目銷售工作，力爭(zhēng)完成項(xiàng)目年度新增銷售20億元目標(biāo)。同時(shí)做好南區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)及相關(guān)工程結(jié)算工作。

“華聯(lián)南山A區(qū)”項(xiàng)目：繼續(xù)積極做好、有效推進(jìn)該項(xiàng)目前期工作。以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)最優(yōu)方案為目標(biāo)，早日實(shí)現(xiàn)更新項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)方向的明朗化。力爭(zhēng)年底前完成項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批和實(shí)施主體確定等工作。

2.杭州方面

“錢塘公館”項(xiàng)目：以杭州舉辦亞運(yùn)會(huì)為契機(jī)，繼續(xù)深化和保持“錢塘公館”杭州TOP級(jí)豪宅市場(chǎng)形象，持續(xù)推進(jìn)該項(xiàng)目尾盤銷售，2023年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷售收入金額1.5億元。

“時(shí)代大廈”項(xiàng)目：大力宣傳“時(shí)代大廈”高端樓宇品牌，不斷提升服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，2023年實(shí)現(xiàn)出租率85%以上，租金收入超6,400萬(wàn)元。

“全景天地”項(xiàng)目：“萬(wàn)豪酒店”要重視提高客房入住率，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12,400萬(wàn)元。全景天地2號(hào)樓的產(chǎn)權(quán)分割工作事宜力爭(zhēng)年內(nèi)取得新進(jìn)展。

(二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)

1.靈活調(diào)整、合理優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益和檔次雙提升

一要做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況分析與工作規(guī)劃，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，有的放矢地解決問(wèn)題，要力保運(yùn)營(yíng)收益穩(wěn)定或增長(zhǎng)。二要積極跟進(jìn)時(shí)代變化，及時(shí)跟進(jìn)城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路，尋找經(jīng)營(yíng)的突破口，優(yōu)化物業(yè)檔次，合理調(diào)整業(yè)態(tài)布局，為未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的提升發(fā)展做好鋪墊。三要繼續(xù)關(guān)注各類政策變化，評(píng)估深杭兩地項(xiàng)目剩余可售物業(yè)和老舊零星物業(yè)的持有與出售計(jì)劃，盤活存量資產(chǎn)價(jià)值。

2.深化完善、精益求精，持續(xù)提升物業(yè)管理水平和品牌形象

物業(yè)服務(wù)工作最核心的要求就是要保證安全，要積極穩(wěn)妥做好各方面的安全保障工作和物資儲(chǔ)備工作，為確保各項(xiàng)工作的有序開(kāi)展做好服務(wù)。同時(shí)，公司將持續(xù)不斷提升物業(yè)服務(wù)水平，提高物業(yè)管理技能，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和員工隊(duì)伍的培養(yǎng)與鍛造。根據(jù)不同服務(wù)對(duì)象、樓宇性質(zhì)以及物業(yè)類型等，貫徹更加精細(xì)化的服務(wù)理念，不斷強(qiáng)化華聯(lián)物業(yè)品牌的市場(chǎng)形象。

(三)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面

公司目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展已進(jìn)入瓶頸期，推動(dòng)并探索主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型工作依然是2023年一項(xiàng)極其重要的工作任務(wù)。通過(guò)抓住全球脫碳帶來(lái)的新發(fā)展機(jī)遇，積極尋找投資機(jī)會(huì)，力爭(zhēng)年內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工作取得突破性進(jìn)展。

2023年，國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)依舊復(fù)雜，政經(jīng)秩序正在發(fā)生深刻變革，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u進(jìn)式回暖，有望重回合理增長(zhǎng)區(qū)間，前景預(yù)期向好。面對(duì)困難與挑戰(zhàn)，公司將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展理念，堅(jiān)持“穩(wěn)中取進(jìn)”經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，抓住市場(chǎng)回暖發(fā)展機(jī)遇，開(kāi)拓進(jìn)取，進(jìn)而有為，在穩(wěn)定主業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，突破發(fā)展瓶頸，進(jìn)一步提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力和整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益保值增值目標(biāo)。

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