天宸股份（600620）2022年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

(資料圖)

一、經(jīng)營(yíng)情況討論與分析

2022年，公司全體上下團(tuán)結(jié)一致、積極應(yīng)對(duì)各種困難，特別是下半年，全體員工以加倍的付出和努力，克服了不利因素，使工程按計(jì)劃竣工，完成了既定目標(biāo)。至2022年底，公司天宸健康城1A工程（天宸匯）項(xiàng)目以及康復(fù)醫(yī)院的改造建設(shè)工程均已完工，天宸健康城1A工程項(xiàng)目已陸續(xù)開(kāi)始銷售。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24,373.46萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入較上年同期4,181.76萬(wàn)元增加482.85%，主要是由于公司自2020年啟動(dòng)建設(shè)的閔行區(qū)銀都路天宸健康城1A工程項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售使?fàn)I收大幅增長(zhǎng)，而受市場(chǎng)原因及相關(guān)政策影響，公司出租車營(yíng)運(yùn)收入以及物業(yè)租賃收入有所減少。

2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為3,593.57萬(wàn)元，較上年同期12,306.58萬(wàn)元減少70.80%，主要是公司持有的金融資產(chǎn)上年度公允價(jià)值大幅上升，本年度公允價(jià)值減少及未收到綠地控股（600606）分紅所致。

報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)情況如下：

1、天宸健康城項(xiàng)目

報(bào)告期內(nèi)，公司位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)的天宸健康城1A工程項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8,046.75萬(wàn)元，較上年同期凈利潤(rùn)-817.13萬(wàn)元增加8,863.88萬(wàn)元。

自2020年啟動(dòng)建設(shè)的閔行區(qū)銀都路天宸健康城東地塊1A工程項(xiàng)目，于2022年10月26日取得預(yù)售許可證，2022年12月26日竣工備案并在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)部分銷售，為公司帶來(lái)了新的收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)公司于2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過(guò)了控股子公司上海天宸健康管理有限公司投資建設(shè)天宸健康城東地塊1B工程項(xiàng)目的議案，用于建造辦公、酒店及商務(wù)綜合樓。項(xiàng)目所建物業(yè)將根據(jù)建成后公司實(shí)際情況對(duì)外銷售或自持經(jīng)營(yíng)，目前前期相關(guān)工作已啟動(dòng)。

2、康復(fù)醫(yī)院項(xiàng)目

公司控股子公司上海天宸健康管理有限公司將其持有的原上海宸南大酒店改建成康復(fù)醫(yī)院項(xiàng)目已在報(bào)告期內(nèi)完工，目前正在進(jìn)行申請(qǐng)執(zhí)業(yè)許可所需的相關(guān)工作。如獲得政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，將由公司全資子公司“上海天宸康復(fù)醫(yī)院有限公司”作為醫(yī)院的運(yùn)營(yíng)主體開(kāi)展具體的相關(guān)醫(yī)療服務(wù)業(yè)務(wù)。

3、運(yùn)輸客運(yùn)業(yè)務(wù)

報(bào)告期內(nèi)，公司出租車業(yè)務(wù)全年收入為549.39萬(wàn)元，相比去年大幅下降，成本支出為584.30萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-127.42萬(wàn)元。主要是因車輛達(dá)到使用年限報(bào)廢及合約司機(jī)減少導(dǎo)致實(shí)際運(yùn)營(yíng)車輛減少所致，同時(shí)受市場(chǎng)原因，客流量減少，進(jìn)一步降低了公司出租車業(yè)務(wù)收入。對(duì)此，公司嚴(yán)格控制運(yùn)營(yíng)成本，采取各種措施減少該項(xiàng)業(yè)務(wù)虧損，出租車業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)成本相比去年下降了34.35%。

4、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)

報(bào)告期內(nèi)，公司物業(yè)租賃收入700.23萬(wàn)元，比上年同期2,853.04萬(wàn)元減少2,152.81萬(wàn)元，主要是公司物業(yè)租賃占比最大的北京廣益大廈物業(yè)自學(xué)而思2021年11月要求解除租賃合同，實(shí)際于2021年12月31日解除租賃合同，期后公司雖積極尋找新的承租方，但由于市場(chǎng)原因未能找到合適的租賃方，同時(shí)位于上海的物業(yè)也給予了承租方一定的租金減免，致使報(bào)告期物業(yè)租賃收入較上年大幅下降。

5、其他業(yè)務(wù)情況

報(bào)告期內(nèi),公司共實(shí)現(xiàn)投資收益7,840.10萬(wàn)元,公允價(jià)值變動(dòng)收益-8,044.16萬(wàn)元，主要通過(guò):

（1）現(xiàn)金分紅收益

公司各項(xiàng)現(xiàn)金分紅及收益分配款7,498.24萬(wàn)元，其中：收到上海景嘉創(chuàng)業(yè)接力創(chuàng)業(yè)投資中心（有限合伙）現(xiàn)金分紅收益6,688.06萬(wàn)元，其他分紅收益810.18萬(wàn)元。

（2）現(xiàn)金管理收益

公司現(xiàn)金管理取得收益341.86萬(wàn)元，其中：收到外貿(mào)信托產(chǎn)品取得投資收益332.30萬(wàn)元，其他理財(cái)取得收益9.56萬(wàn)元。

（3）公允價(jià)值變動(dòng)收益為-8,044.16萬(wàn)元，主要由于公司參與投資的上海景嘉創(chuàng)業(yè)接力創(chuàng)業(yè)投資中心（有限合伙）（公司通過(guò)子公司持有其17.79%股權(quán)）以及其他投資項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)公允價(jià)值下降,根據(jù)評(píng)估報(bào)告減少了本期公允價(jià)值變動(dòng)收益所致。

二、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

報(bào)告期內(nèi)，公司業(yè)務(wù)收入構(gòu)成來(lái)源主要是天宸健康城1A工程項(xiàng)目、物業(yè)租賃和出租車業(yè)務(wù)。此外，公司于報(bào)告期內(nèi)完成了康復(fù)醫(yī)院的改造建設(shè)工程。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積為135,837萬(wàn)平方米，同比下降24.30%，2022年全國(guó)商品房銷售額為133,308億元，同比下降26.73%。2022年11月23日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條金融舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，隨后中央和地方層面又相繼出臺(tái)多項(xiàng)金融支持政策。隨著相關(guān)政策的落地，房地產(chǎn)的行業(yè)格局將進(jìn)一步優(yōu)化，行業(yè)集中度也將不斷提升。

出租車行業(yè)近年駕駛員緊缺現(xiàn)象日益突出、剛性成本持續(xù)上升、且面臨“網(wǎng)約車”等其他業(yè)務(wù)形態(tài)沖擊，競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)趨于規(guī)?；图谢?。同時(shí)由于此前防疫政策及宏觀經(jīng)濟(jì)影響，商業(yè)辦公性質(zhì)的物業(yè)租賃也將會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，面臨較大的不確定性。

2022年7月5日，上海衛(wèi)健委發(fā)布《上海市加快發(fā)展康復(fù)醫(yī)療服務(wù)實(shí)施方案通知》，提出支持和引導(dǎo)社會(huì)力量舉辦能夠滿足不同層次人群需求的康復(fù)醫(yī)療機(jī)構(gòu)和規(guī)模化、連鎖化的康復(fù)醫(yī)療中心，增加轄區(qū)內(nèi)提供康復(fù)醫(yī)療服務(wù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)量；2022年7月18日，國(guó)家衛(wèi)健委等11部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出各地要優(yōu)化醫(yī)療資源布局，通過(guò)新建、改擴(kuò)建、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方式，加強(qiáng)康復(fù)醫(yī)院、護(hù)理院（中心、站）和安寧療護(hù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，開(kāi)展康復(fù)、護(hù)理以及醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)。

三、報(bào)告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況

報(bào)告期內(nèi)，公司運(yùn)營(yíng)中的業(yè)務(wù)主要為天宸健康城1A項(xiàng)目建設(shè)與銷售、天宸康復(fù)醫(yī)院建設(shè)、出租車客運(yùn)、物業(yè)租賃等。

1、天宸健康城1A項(xiàng)目建設(shè)與銷售

公司控股子公司天宸健康自2020年底啟動(dòng)1A項(xiàng)目低層辦公建設(shè)，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為2年，2022年10月26日，該項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，2022年12月26日取得上海市閔行區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)核發(fā)的《建筑工程綜合竣工驗(yàn)收合格通知書(shū)》，至2022年12月31日，共計(jì)銷售該項(xiàng)目房產(chǎn)11套，銷售收入為22,989.88萬(wàn)元。

公司又于2022年11月25日召開(kāi)了2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，通過(guò)了關(guān)于控股子公司投資建設(shè)天宸健康城之東地塊1B工程項(xiàng)目的議案，預(yù)計(jì)總投資人民幣約17.1億元，用于建造辦公、酒店及商務(wù)綜合樓。項(xiàng)目所建物業(yè)將根據(jù)建成后公司實(shí)際情況對(duì)外銷售或自持經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)建設(shè)周期2.5年，目前該項(xiàng)目的前期工作已啟動(dòng)。

2、天宸康復(fù)醫(yī)院建設(shè)

天宸康復(fù)醫(yī)院由原上海宸南大酒店改建而成，由天宸健康負(fù)責(zé)裝修工程，該工程項(xiàng)目已于2022年10月26日取得上海市閔行區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)核發(fā)的《上海市建筑工程竣工驗(yàn)收合格通知書(shū)（特殊類裝修項(xiàng)目）》，目前正在進(jìn)行申請(qǐng)執(zhí)業(yè)許可所需的相關(guān)工作。如獲得政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，將由公司全資子公司“上海天宸康復(fù)醫(yī)院有限公司”作為醫(yī)院的運(yùn)營(yíng)主體開(kāi)展具體的相關(guān)醫(yī)療服務(wù)業(yè)務(wù)。

3、出租車客運(yùn)業(yè)務(wù)

報(bào)告期內(nèi)，由于客流量減少，出租車運(yùn)營(yíng)收入相比去年大幅下降（減少58.45%），為549.39萬(wàn)元，成本支出為584.30萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-127.42萬(wàn)元。子公司天宸客運(yùn)擁有302輛運(yùn)營(yíng)出租車輛額度，占上海市巡游出租車保有量不足1%。預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)公司的收入和利潤(rùn)貢獻(xiàn)無(wú)更大的空間。

4、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)

報(bào)告期內(nèi)，公司物業(yè)租賃收入為700.23萬(wàn)元，比上年同期2,853.04萬(wàn)元減少2,152.81萬(wàn)元，主要是市場(chǎng)原因及政策調(diào)整影響，相關(guān)承租方提出解除租賃合同及要求減免所致。預(yù)計(jì)未來(lái)該項(xiàng)業(yè)務(wù)還會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)和不確定性。

四、報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

報(bào)告期內(nèi)，公司資產(chǎn)狀況良好，負(fù)債率低，所持有的綠地控股股份等權(quán)益類金融資產(chǎn)具有良好的變現(xiàn)能力。

目前公司存量資產(chǎn)天宸健康城1A工程項(xiàng)目已竣工并開(kāi)始銷售，為公司帶來(lái)新的收入、利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)及現(xiàn)金流，而健康城1B工程項(xiàng)目也已啟動(dòng)，未來(lái)也將為公司創(chuàng)造持續(xù)的業(yè)務(wù)收入。同時(shí)康復(fù)醫(yī)院改建項(xiàng)目工程已完成，如能如期獲得政府相部門(mén)執(zhí)業(yè)許可，也將使公司的資產(chǎn)質(zhì)量得以進(jìn)一步優(yōu)化。

此外，公司在盤(pán)活存量資產(chǎn)、發(fā)展存量業(yè)務(wù)的同時(shí)，將致力于進(jìn)一步探索新的產(chǎn)業(yè)布局，以求“固本培新”，存量業(yè)務(wù)和增量業(yè)務(wù)相結(jié)合，逐步增強(qiáng)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

五、報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)情況

報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入來(lái)源于房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)、出租車業(yè)務(wù)及物業(yè)租賃，其中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入23,118.45萬(wàn)元，出租車業(yè)務(wù)收入549.39萬(wàn)元，物業(yè)租賃及其他收入為705.62萬(wàn)元。子公司天宸健康本報(bào)告期凈利潤(rùn)為8,046.75萬(wàn)元。

報(bào)告期內(nèi)，公司共實(shí)現(xiàn)投資收益7,840.10萬(wàn)元，其中上海景嘉創(chuàng)業(yè)接力創(chuàng)業(yè)投資中心（有限合伙）現(xiàn)金分紅收益為6,688.06萬(wàn)元。

報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3,593.57萬(wàn)元，較去年減少70.80%。

六、公司關(guān)于公司未來(lái)發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢(shì)

參見(jiàn)第三節(jié)、二、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

公司目前的戰(zhàn)略規(guī)劃是“固本培新”，將存量業(yè)務(wù)與增量業(yè)務(wù)相結(jié)合，在盤(pán)活存量資產(chǎn)的基礎(chǔ)上探索和發(fā)展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以使公司業(yè)務(wù)步入健康良性發(fā)展的軌道，為公司帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

對(duì)于存量業(yè)務(wù)，公司將圍繞天宸健康城項(xiàng)目的建設(shè)、銷售、運(yùn)營(yíng)，盤(pán)活資產(chǎn)，以求持續(xù)穩(wěn)定地為公司帶來(lái)業(yè)務(wù)收入和現(xiàn)金流，通過(guò)踐行健康地產(chǎn)，逐步拓展生命健康等新領(lǐng)域，使未來(lái)該項(xiàng)目具備更多的實(shí)體內(nèi)容。同時(shí)，通過(guò)康復(fù)醫(yī)院的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，對(duì)于存量資產(chǎn)實(shí)行進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化并給公司持續(xù)健康發(fā)展賦能。對(duì)于其他業(yè)務(wù)將加強(qiáng)有效管理，必要時(shí)適當(dāng)剝離，在聚焦主業(yè)的同時(shí)為新業(yè)務(wù)的發(fā)展做好準(zhǔn)備。

在“固本”基礎(chǔ)上，公司也將不斷探索新的增量業(yè)務(wù)賽道即“培新”，通過(guò)內(nèi)生式孕育、外延式收購(gòu)、設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金培育等方式，逐步增加符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、社會(huì)需求且具有科技含量的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投入，使公司存量業(yè)務(wù)與增量業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，逐步建立自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

(三)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

2023年，公司經(jīng)營(yíng)將圍繞“固本培新”的戰(zhàn)略規(guī)劃，積極推進(jìn)盤(pán)活存量業(yè)務(wù)，同時(shí)探索開(kāi)拓增量業(yè)務(wù)，對(duì)公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，具體為：

1、加強(qiáng)天宸健康城1A工程項(xiàng)目的銷售力度，盡快實(shí)現(xiàn)資金回流

報(bào)告期內(nèi)，健康城1A工程項(xiàng)目已完成竣工備案及部分銷售，2023年，公司將繼續(xù)加強(qiáng)該項(xiàng)目的銷售力度，加速資金回流，使公司的銷售收入及利潤(rùn)邁上新的臺(tái)階。

2、啟動(dòng)天宸健康城1B工程項(xiàng)目，保證工程質(zhì)量及進(jìn)度，嚴(yán)控建設(shè)成本

公司股東大會(huì)已審議通過(guò)了投資建設(shè)天宸健康城東地塊1B工程項(xiàng)目的議案，用于建造辦公、酒店及商務(wù)綜合樓。公司已啟動(dòng)前期工作，2023年將全面進(jìn)入建設(shè)階段，公司將制定相應(yīng)建設(shè)計(jì)劃，保證工程質(zhì)量及進(jìn)度，落實(shí)資金安排，嚴(yán)控成本支出。

3、完成康復(fù)醫(yī)院執(zhí)業(yè)許可申請(qǐng)工作

康復(fù)醫(yī)院改建工程已于報(bào)告期內(nèi)完成，并通過(guò)了竣工驗(yàn)收。公司將按照政府相關(guān)部門(mén)核發(fā)執(zhí)業(yè)許可的要求進(jìn)行人員設(shè)備配置等相關(guān)工作，完成后將向政府相關(guān)部門(mén)提出執(zhí)業(yè)申請(qǐng)。

4、對(duì)公司原有物業(yè)租賃及客運(yùn)業(yè)務(wù)加強(qiáng)有效管理

由于目前市場(chǎng)環(huán)境及相關(guān)政策等不可測(cè)因素，物業(yè)租賃、出租車客運(yùn)業(yè)務(wù)將會(huì)持續(xù)面臨比較困難的局面。因此，公司應(yīng)充分挖掘自身潛能，加強(qiáng)管理，嚴(yán)格控制相應(yīng)成本，減少不利因素的影響，必要時(shí)可進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)處置，進(jìn)一步進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化。

5、探索發(fā)展增量業(yè)務(wù)，以求“固本培新”，在新的業(yè)務(wù)賽道上獲得突破

公司已新設(shè)戰(zhàn)略發(fā)展部，負(fù)責(zé)探索新的業(yè)務(wù)賽道，以求在新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域有所建樹(shù)和突破。公司將通過(guò)內(nèi)生式孕育、外延式收購(gòu)、設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金培育等方式，逐步增加符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、社會(huì)需求且具有科技含量的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投入，使公司擁有更強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和持續(xù)發(fā)展能力，從而創(chuàng)造更大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

6、繼續(xù)完善和加強(qiáng)公司治理和內(nèi)部控制和管理的有效性

公司存量業(yè)務(wù)的全面盤(pán)活與增量業(yè)務(wù)的尋求和探索，對(duì)公司治理和內(nèi)部控制及管理提出了新的要求，公司將根據(jù)業(yè)務(wù)的發(fā)展，不斷調(diào)整和完善內(nèi)部治理架構(gòu)和管理體制，加強(qiáng)內(nèi)部控制，同時(shí)完善員工激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)人員結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，構(gòu)建積極進(jìn)取、勇于創(chuàng)新的企業(yè)文化，為公司、股東和員工創(chuàng)造更大的價(jià)值。

(四)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

1、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，國(guó)際政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，外部環(huán)境不確定因素增大。這些因素的變化都將會(huì)對(duì)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成深遠(yuǎn)的影響。也將會(huì)使公司現(xiàn)有及未來(lái)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)面臨一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)

受國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及市場(chǎng)環(huán)境變化，公司天宸健康城項(xiàng)目的融資、銷售等可能會(huì)受到影響，公司將密切關(guān)注，積極應(yīng)對(duì)。

3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

傳統(tǒng)出租車客運(yùn)業(yè)務(wù)持續(xù)面臨“網(wǎng)約車”等業(yè)態(tài)的沖擊，以及行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的愈加激烈，可能對(duì)公司運(yùn)營(yíng)狀況及發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

4、轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)

公司如在增量業(yè)務(wù)上有所突破，未來(lái)可能會(huì)面臨業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，雖然有利于公司未來(lái)發(fā)展，但在轉(zhuǎn)型過(guò)程中也必然會(huì)面臨著一系列的風(fēng)險(xiǎn)。其中轉(zhuǎn)型人才的匹配，尤其在關(guān)鍵崗位、關(guān)鍵部門(mén)的人才引進(jìn)和儲(chǔ)備仍將是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，而管理機(jī)制的調(diào)整是否能適應(yīng)新的業(yè)務(wù)發(fā)展也將具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

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