藍(lán)光發(fā)展（600466）2021年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

一、經(jīng)營(yíng)情況討論與分析

2021年上半年，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境多重不利因素疊加影響，公司公開(kāi)市場(chǎng)再融資受阻，到期融資無(wú)法續(xù)作、新增開(kāi)發(fā)貸款和在售樓盤(pán)客戶按揭貸款暫緩。為保兌付、維護(hù)公開(kāi)資本市場(chǎng)穩(wěn)定，公司采取了出售下屬物業(yè)公司和地產(chǎn)項(xiàng)目等一系列積極的應(yīng)對(duì)措施，確保了上半年境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)融資工具的到期兌付。雖然公司動(dòng)用大量自有資金保障了公開(kāi)市場(chǎng)債券兌付，但公開(kāi)市場(chǎng)債券再融資環(huán)境仍未能得到改善，金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司償付能力的擔(dān)憂進(jìn)一步加劇，融資性現(xiàn)金流的迅速“失血”導(dǎo)致公司流動(dòng)性出現(xiàn)了階段性緊張。在公司短期償債能力大幅削弱的同時(shí)，又受到部分金融機(jī)構(gòu)提前宣布債務(wù)到期的金融擠兌風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致公司于2021年7月出現(xiàn)了部分債務(wù)未能如期償還的情況。

面對(duì)巨大壓力，為切實(shí)擔(dān)負(fù)起一個(gè)上市公司的公眾責(zé)任，公司已成立由董事長(zhǎng)直接領(lǐng)導(dǎo)的債務(wù)應(yīng)急管理專項(xiàng)工作組，并聘請(qǐng)了境內(nèi)外的債務(wù)重組顧問(wèn)，全面開(kāi)展債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解整體工作，就不同類型存量債務(wù)問(wèn)題制定針對(duì)性化解方案。目前，在專業(yè)中介機(jī)構(gòu)配合下，公司已完成資產(chǎn)和負(fù)債底數(shù)的摸排，形成了風(fēng)險(xiǎn)化解方案的雛形。

同時(shí)，公司積極開(kāi)展相關(guān)自救工作，以穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、保交付為工作重心，協(xié)調(diào)各方積極籌措資金，全力保障在建項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，增加公司可用資金，壓降成本和費(fèi)用：（1）與金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)，對(duì)于部分在售項(xiàng)目未售資源的抵押解除予以一定支持，以實(shí)現(xiàn)此部分資源獲得預(yù)售許可證用于銷(xiāo)售，增加回款；（2）溝通銀行和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)?jiān)诓糠衷诮?xiàng)目的按揭放款方面給予額度支持，實(shí)現(xiàn)按揭資金較快、足額的回款；（3）與政府相關(guān)部門(mén)溝通，申請(qǐng)?jiān)诓糠衷诮?xiàng)目的公積金按揭放款方面給與額度支持，實(shí)現(xiàn)公積金按揭較快、足額的回款；（4）通過(guò)精兵簡(jiǎn)政調(diào)整組織架構(gòu)以及高管降薪等措施，推動(dòng)管理扁平化、降費(fèi)增效。

隨著債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)加大，公司經(jīng)營(yíng)也出現(xiàn)較大困難，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨停工、訴訟、查封、逾期竣工等問(wèn)題，加之房地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，地產(chǎn)銷(xiāo)售也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)下滑。報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額465.62億元，銷(xiāo)售面積505.80萬(wàn)平方米；項(xiàng)目新開(kāi)工面積362.25萬(wàn)平方米，竣工面積402.81萬(wàn)平方米。

二、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

公司所屬行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)。2021年，房地產(chǎn)政策層面繼續(xù)保持“房住不炒”的調(diào)控總基調(diào)不變；圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)市場(chǎng)的同時(shí)，要求滿足住房購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)的合理需求，并通過(guò)落實(shí)因城施策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速均呈現(xiàn)前高后低的趨勢(shì)，特別是下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，交易市場(chǎng)、土地市場(chǎng)情緒均明顯下滑。

1、2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.8萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)4.4%，增速連續(xù)兩年下降，為二十年來(lái)第二低位，僅高于2015年；全國(guó)房屋新開(kāi)工面積19.9億平方米，下降11.4%，其中住宅新開(kāi)工面積14.6億平方米，下降10.9%；房屋竣工面積10.1億平方米，增長(zhǎng)11.2%。

2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2.2億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價(jià)款17756億元，增長(zhǎng)2.8%。

2、2021年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17.9億平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；商品房銷(xiāo)售額18.2萬(wàn)億元，增長(zhǎng)4.8%；全國(guó)商品房均價(jià)為10139元/平方米，漲幅為2.8%。全年商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史新高，但12月同比降幅均小幅擴(kuò)大。

3、2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20.1萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)4.2%，比1-11月下降3個(gè)百分點(diǎn)，比上半年下降19.3個(gè)百分點(diǎn)，增速亦為三年最低。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用國(guó)內(nèi)貸款和外資的金額大幅下降，分別降低12.7%和44.1%。

三、報(bào)告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況

公司一直從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，業(yè)務(wù)主要聚焦于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。以住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心，契合國(guó)家城市群建設(shè)規(guī)劃，堅(jiān)持實(shí)施“聚焦高價(jià)值區(qū)域投資、聚焦改善型住宅產(chǎn)品”的發(fā)展戰(zhàn)略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍錦系、黑鉆系、長(zhǎng)島系、未來(lái)系等產(chǎn)品品牌；以物業(yè)管理服務(wù)、咨詢服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)為三大業(yè)務(wù)線，提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，管理業(yè)態(tài)覆蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、城市綜合體、總部基地等運(yùn)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)品。

報(bào)告期內(nèi)，公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張，2021年4月公司對(duì)外出售了下屬物業(yè)管理公司四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)光嘉寶服務(wù)”），公司主要業(yè)務(wù)發(fā)生改變。

四、報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

五、報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)情況

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入201.16億元，同比下降53.17%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額-149.16億元；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-138.34億元。截止2021年12月31日，公司總資產(chǎn)1,745.96億元，總資產(chǎn)負(fù)債率為96.01%，凈負(fù)債率為639.14%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為93.63%。

六、公司關(guān)于公司未來(lái)發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢(shì)

展望2022年，全球疫情仍在持續(xù)反復(fù)，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力不足，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，困難和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)仍然存在。房地產(chǎn)行業(yè)基本面面臨持續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)。從政策層面看，中央強(qiáng)調(diào)繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。政策面將適度松綁，以期穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

隨著房企三道紅線和銀行房貸集中管理五檔紅線政策的嚴(yán)格實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)整體已呈現(xiàn)低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)趨勢(shì)，行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)普遍共識(shí)已進(jìn)入管理紅利時(shí)代，向經(jīng)營(yíng)管理要利潤(rùn)、提高經(jīng)營(yíng)效率，全面提升自身的現(xiàn)金流管理能力、杠桿管理能力、產(chǎn)品打造能力、成本控制能力及組織效率已成為行業(yè)內(nèi)重要房企的共同選擇。未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)將從原來(lái)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式逐步向注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)將回歸產(chǎn)業(yè)基本面，圍繞實(shí)體經(jīng)濟(jì)探索新的發(fā)展模式。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

詳見(jiàn)下述（三）經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

(三)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

1、債務(wù)問(wèn)題方面：持續(xù)化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司全力協(xié)調(diào)各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關(guān)問(wèn)題。前期，公司按照短期維穩(wěn)紓困、中期穩(wěn)步清償?shù)恼w思路逐步推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，切實(shí)履行主體責(zé)任，以穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、保交付為工作重心，爭(zhēng)取最大限度保障全體購(gòu)房者和全體債權(quán)人的整體利益。

后續(xù)，公司計(jì)劃逐步與不同類型的債權(quán)人就風(fēng)險(xiǎn)化解整體方案進(jìn)行協(xié)商溝通，根據(jù)債務(wù)類別分組征求債權(quán)人意見(jiàn)，并在各省市政府、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下進(jìn)一步細(xì)化方案，按照市場(chǎng)化、法制化原則，爭(zhēng)取更多的債權(quán)人參與重組方案的打磨和實(shí)施。

2、經(jīng)營(yíng)方面：努力保交付，積極改善公司流動(dòng)性，提升盈利能力

（1）穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，保障交付，銷(xiāo)售回款獲得的現(xiàn)金資源將優(yōu)先向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及建設(shè)上傾斜，實(shí)現(xiàn)存量項(xiàng)目有序開(kāi)發(fā)，保障購(gòu)房者權(quán)益。

（2）加快債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方案制定，通過(guò)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方案的落實(shí)，在公司逐漸克服困難、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)、具備償債能力時(shí)，全力償付金融債務(wù)，降低有息負(fù)債規(guī)模，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用支出，提升公司盈利能力。

（3）與金融機(jī)構(gòu)、政府部門(mén)積極協(xié)調(diào)、溝通，通過(guò)釋放抵押資源、保障按揭及公積金額度支持、縮短放款周期等措施，增加經(jīng)營(yíng)性回款；繼續(xù)全力以赴挖潛資源，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率、盤(pán)活存量資源、提高資產(chǎn)價(jià)值，嚴(yán)格控制各項(xiàng)支出，從而減少財(cái)務(wù)費(fèi)用支出，提升公司盈利能力。

備注：上述經(jīng)營(yíng)計(jì)劃并不構(gòu)成公司對(duì)投資者的承諾，請(qǐng)投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)并理解經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與承諾之間的差異。

(四)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

1、流動(dòng)性與債務(wù)逾期的風(fēng)險(xiǎn)：

截止2022年4月22日，公司累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì)328.22億元，由于綜合債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方案的制定和實(shí)施尚需一定時(shí)間，在此之前，公司仍然存在新增債務(wù)逾期以及流動(dòng)性緊張進(jìn)一步加劇的情況。

2、訴訟的風(fēng)險(xiǎn)：

由于公司出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，部分金融機(jī)構(gòu)及合作方向公司提起了訴訟或仲裁。目前，公司正積極與相關(guān)方溝通協(xié)商處理方案，保障公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。但由于公司負(fù)債規(guī)模較大，涉及機(jī)構(gòu)眾多，債務(wù)類型復(fù)雜，不排除極端情況下，上市公司及下屬項(xiàng)目公司大范圍的股權(quán)和資產(chǎn)被司法凍結(jié)、拍賣(mài)，導(dǎo)致存續(xù)項(xiàng)目無(wú)法銷(xiāo)售和交付，經(jīng)營(yíng)發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)的情形。

3、業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)：

受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，以及公司債務(wù)逾期、訴訟等事項(xiàng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的疊加影響，公司流動(dòng)性緊張進(jìn)一步加劇，導(dǎo)致公司存續(xù)項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)工、銷(xiāo)售和交付，公司2022年業(yè)績(jī)存在著持續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

4、控股股東股份質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)：

由于控股股東藍(lán)光集團(tuán)以其所持的公司股票作為擔(dān)保品的股票質(zhì)押交易違約，已被相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行違約處置。藍(lán)光集團(tuán)正與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商解決其債務(wù)問(wèn)題，目前尚沒(méi)有發(fā)生控制權(quán)變更的風(fēng)險(xiǎn)。但若債務(wù)問(wèn)題后續(xù)不能得到穩(wěn)妥解決，仍將有被動(dòng)減持的風(fēng)險(xiǎn)，不排除極端情況下，集團(tuán)所持公司股票被金融機(jī)構(gòu)集中申請(qǐng)司法處置，對(duì)控制權(quán)形成重大影響的情形。

關(guān)鍵詞： 藍(lán)光發(fā)展