大連友誼（000679）2021年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
一、報告期內(nèi)公司所處的行業(yè)情況
公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中零售相關業(yè)的披露要求公司主要業(yè)務之一是零售業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年，社會消費品零售總額440,823億元，比上年增長12.5%，兩年平均增速為3.9%。按消費類型分，2021年商品零售393,928億元，比上年增長11.8%；餐飲收入46,895億元，增長18.6%。按零售業(yè)態(tài)分，2021年限額以上零售業(yè)單位中的超市、便利店、百貨店、專業(yè)店和專賣店零售額比上年分別增長6.0%、16.9%、11.7%、12.8%和12.0%。2021年，全國網(wǎng)上零售額130,884億元，比上年增長14.1%。其中，實物商品網(wǎng)上零售額108,042億元，增長12.0%，占社會消費品零售總額的比重為24.5%；在實物商品網(wǎng)上零售額中，吃類、穿類和用類商品分別增長17.8%、8.3%和12.5%。2021年零售業(yè)發(fā)展，可以說是困局與變局交織并存。傳統(tǒng)零售業(yè)、連鎖餐飲等行業(yè)在疫情常態(tài)化背景下出現(xiàn)大幅撤場關店潮，無論是對中小零售企業(yè)還是對上市零售企業(yè)而言，業(yè)績下滑已經(jīng)成為“普遍”現(xiàn)象。但另一方面，隨著國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)推進和消費者需求的不斷釋放，傳統(tǒng)零售企業(yè)也根據(jù)消費需求和市場環(huán)境的變化，利用原有業(yè)態(tài)的優(yōu)勢基礎創(chuàng)新業(yè)態(tài)，以抓住新的流量入口，搶占先發(fā)優(yōu)勢，謀求在激烈的市場競爭之中占有一席之地。公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求公司主要業(yè)務之一是房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147,602億元，同比增長4.4%。其中，住宅投資111,173億元，比上年增長6.4%；辦公樓投資5,974億元，比上年下降8.0%；商業(yè)營業(yè)用房12,445億元，比上年下降4.8%。2021年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積975,387萬平方米，比上年增長5.2%；其中住宅施工面積690,319萬平方米，增長5.3%。房屋新開工面積198,895萬平方米，下降11.4%；其中住宅新開工面積146,379萬平方米，下降10.9%。2021年中國商品房銷售面積179,433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中住宅銷售面積156,532萬平方米，占比87.24%，比上年增長1.1%；辦公樓銷售面積3,375萬平方米，占比1.88%，同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積9,046萬平方米，占比5.04%，同比下降2.6%。2021年，我國房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，積極穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，積極防范潛在風險，完善住房市場和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度；去杠桿仍是行業(yè)主旋律。下半年隨著市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)信貸政策適度糾偏，涉及房企融資解凍，個人按揭貸款邊際改善。2021年7月降準0.5%、2021年12月降準0.5%，兩次降準提高了涉房資金的流動，并且資金流動偏向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。二、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中零售相關業(yè)的披露要求公司零售業(yè)集中在大連地區(qū)，以百貨店（友誼商城）為主，本區(qū)域內(nèi)零售業(yè)市場競爭一直較為激烈。2021年為有效緩解疫情沖擊，公司零售業(yè)在保民生、穩(wěn)銷售的基礎上，強化直播帶貨等新零售元素，并通過持續(xù)引入自營商品、增加功能性業(yè)態(tài)等手段，利用長期以來友誼商城在所在區(qū)域內(nèi)的品牌影響力，謀求拉動銷售。報告期內(nèi)，公司零售門店銷售尚在逐步恢復中，銷售收入較同期有所增長，但距離疫情前銷售水平仍有差距。（一）門店基本情況（二）門店變動情況報告期內(nèi)公司門店未發(fā)生變化。（三）門店店效信息（四）報告期內(nèi)線上銷售情況（五）商品采購與存貨情況1、前五名供應商情況2、存貨管理政策（1）存貨的計量①初始成本計量：存貨成本包括采購成本、加工成本和其他成本。②發(fā)出存貨的計價方法：采用先進先出法。（2）存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據(jù)及存貨跌價準備的計提方法期末對存貨進行全面清查后，按存貨的成本與可變現(xiàn)凈值孰低提取或調(diào)整存貨跌價準備。產(chǎn)成品、庫存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存貨，在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相關稅費后的金額，確定其可變現(xiàn)凈值；需要經(jīng)過加工的材料存貨，在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以所生產(chǎn)的產(chǎn)成品的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用和相關稅費后的金額，確定其可變現(xiàn)凈值；為執(zhí)行銷售合同或者勞務合同而持有的存貨，其可變現(xiàn)凈值以合同價格為基礎計算，若持有存貨的數(shù)量多于銷售合同訂購數(shù)量的，超出部分的存貨的可變現(xiàn)凈值以一般銷售價格為基礎計算。期末，按單個存貨項目的成本與可變現(xiàn)凈值孰低法計提存貨跌價準備；但對于數(shù)量繁多、單價較低的存貨按存貨類別計提存貨跌價準備。計提存貨跌價準備后，如果以前減記存貨價值的影響因素已經(jīng)消失，導致存貨的可變現(xiàn)凈值高于其賬面價值的，在原已計提的存貨跌價準備金額內(nèi)予以轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計入當期損益。（3）存貨的盤存制度采用永續(xù)盤存制。（4）低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”核算。3、倉儲與物流情況公司商品主要在公司門店儲存，無自營大型物流倉儲中心。公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求公司房地產(chǎn)業(yè)集中在大連地區(qū)，即公司控股子公司擬開發(fā)的“金石谷”項目，以前年度該項目因政策原因處于暫緩建設階段，公司對其開發(fā)一直保持著持續(xù)的調(diào)研和論證。2021年9月公司接到項目所在地政府有關文件，要求公司按照整體主動退出球場標準進行整改。公司按照政府要求，整體消除了該項目的球場特征，并封存了部分建筑，同時公司也在項目所在地政府的支持下，啟動了項目整體轉(zhuǎn)型的調(diào)研工作，目前正在制定轉(zhuǎn)型工作方案。發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經(jīng)營計劃公司房地產(chǎn)業(yè)將在主要聚焦于大連金石谷項目轉(zhuǎn)型發(fā)展的基礎上，對外尋找商機，與其他國內(nèi)地產(chǎn)公司進行戰(zhàn)略合作，以增強抵御房地產(chǎn)行業(yè)風險的能力，謀求自身的可持續(xù)發(fā)展。三、核心競爭力分析（一）2016年，公司原控股股東友誼集團簽署《關于轉(zhuǎn)讓大連友誼（集團）股份有限公司部分股份之股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，上市公司引入了新的控股股東武信投資控股。武信投資控股成為控股股東后，將借助上市公司的平臺，通過各種有效途徑，創(chuàng)新發(fā)展，打造大連友誼的持續(xù)經(jīng)營能力。（二）公司調(diào)整了地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，初步確立了“在中心城市的中心區(qū)域，發(fā)展中小地塊”的 “三中”原則，并重塑管理能力，以儲備相應競爭力。（三）公司現(xiàn)有零售門店，位于區(qū)域市場的核心商圈，多年來穩(wěn)健運營，在區(qū)域市場中樹立了良好的品牌形象，形成了相對有利的區(qū)域競爭優(yōu)勢。四、主營業(yè)務分析1、概述報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入17,633.44萬元，同比增長0.32%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損21,591.17萬元，同比下降938.05%。其中：公司零售業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入17,292.50萬元，同比增長10.52%，占公司總體營業(yè)收入比重為98.07%；地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)收入105.35萬元，同比下降92.70%。公司本期虧損的主要原因為：（1）目前新冠疫情對公司零售業(yè)影響依然存在，公司零售門店銷售尚在逐步恢復中，未達到預期盈利水平；（2）公司控股子公司于2021年9月、2021年11月分別收到大連金普新區(qū)發(fā)展和改革局下發(fā)的《關于大連友誼金石谷高爾夫球場整改工作的通知》，要求對項目進行整改。項目開發(fā)與經(jīng)營所面臨的政策環(huán)境發(fā)生重大變化，故對該項目計提減值準備。五、公司未來發(fā)展的展望（一）行業(yè)格局和發(fā)展趨勢零售業(yè)：自2010年左右開始，受電商和其它業(yè)態(tài)沖擊，零售業(yè)進入調(diào)整期，導致傳統(tǒng)百貨業(yè)在物業(yè)條件、軟硬件設施、市場化水平等多方面欠賬較多，調(diào)改成為這幾年百貨發(fā)展的主旋律，大到業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、物業(yè)翻新，小到品牌調(diào)整、門頭亮化，百貨企業(yè)或多或少進行或準備進行調(diào)改，這一趨勢將在2022年延續(xù)。百貨企業(yè)需要根據(jù)各店的商圈環(huán)境、品牌定位、物業(yè)條件等，因地制宜地進行不同規(guī)模的調(diào)改。無論是業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型還是環(huán)境和商品升級，都應緊緊圍繞本企業(yè)的目標定位開展，通過品質(zhì)升級和體驗提升吸引目標顧客。調(diào)改與運營需要兩條腿走路，相互結(jié)合，互為保障。調(diào)改的效果需很大程度上要靠精細化運營來體現(xiàn)，一些運營的阻礙或難點也需要調(diào)改來打通。商品力是零售企業(yè)經(jīng)營能力的核心體現(xiàn)，無論何種渠道、何種方式，讓顧客能持續(xù)買到好的商品，是一家零售商能持續(xù)發(fā)展的動力和源泉。商品力表面上看是價格沒有吸引力，背后是綜合因素導致，包括形象定位、經(jīng)營管理模式、品類組合、與品牌商關系、供應鏈控制、采購能力等。2022年，百貨企業(yè)將以多種手段增強商品力，包括：深化與品牌商的合作、拓展自營品類、開發(fā)自有品牌、強化品牌汰換更新、開發(fā)集合店、應用數(shù)字化手段等。當前百貨行業(yè)的會員營銷主要有三大特點，一是會員規(guī)?？焖贁U大，二是數(shù)字化會員成標配，三是會員銷售占比穩(wěn)步提高。同時存在會員活躍度不高、體系未打通、服務簡單化等問題。2022年，會員營銷的重點將圍繞會員戰(zhàn)略細分、會員權(quán)益和體驗提升、高端會員服務、全渠道會員打通等方面展開。房地產(chǎn)業(yè)：2022年，政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，行業(yè)去杠桿節(jié)奏將得到適度控制，個人按揭貸款將迎來適度松綁。但整體判斷，堅持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長效機制將形成閉環(huán)，最終實現(xiàn)促進行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。目前房地產(chǎn)市場的基本面沒有變，住房需求依然較強。宏觀上講，保持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，并保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求將成為主旋律。2022年房企更需要配合國家發(fā)展戰(zhàn)略，控規(guī)模、調(diào)節(jié)奏。2022年，房地產(chǎn)市場強調(diào)滿足合理的住房需求是以需求方為基礎，引導市場銷售回到正常節(jié)奏，避免意外傷害到第一套剛需和改善需求的購房者。房地產(chǎn)市場的發(fā)展要滿足購房者的合理需求，這也有利于保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。（二）公司發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營計劃零售業(yè)：在公司零售百貨業(yè)務發(fā)展過程中，公司將持續(xù)密切關注消費趨勢變化，堅持以現(xiàn)有業(yè)務區(qū)域為主要發(fā)展重心，強化品質(zhì)保證，面向家庭，貼近生活。同時進行供應鏈優(yōu)化升級，聚焦商品競爭力的提升；推進精準營銷，建立全方位客戶營銷體系；提升服務能力，推進服務一體化。主要經(jīng)營計劃如下：1.深化與品牌商的合作，優(yōu)化供應鏈。通過強化關鍵品類經(jīng)營，結(jié)合消費升級和品質(zhì)升級的消費需求，提升在化妝品、男女服飾、家具用品等關鍵品類的競爭力，與品牌方聯(lián)合、資源共享，降低運營及銷售成本，創(chuàng)造價值。2.增加自采及自有品牌。通過品類及商品的自主采購以及自有品牌的豐富，提高公司商品銷售的毛利，同時能夠增強公司的品牌競爭力。房地產(chǎn)業(yè)：2020年，公司通過出售三家房地產(chǎn)類子公司，實現(xiàn)了資金回籠，優(yōu)化了公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時進一步降低了公司有息債務規(guī)模與財務費用，改善了公司資產(chǎn)質(zhì)量與財務狀況，增強了公司的持續(xù)經(jīng)營能力。2022年，公司也將積極按照“在中心城市的中心區(qū)域發(fā)展中小地塊”的三中原則，積極尋找新項目，在主要聚焦于大連金石谷項目轉(zhuǎn)型發(fā)展的基礎上，與其他國內(nèi)地產(chǎn)公司進行戰(zhàn)略合作，尋求合作開發(fā)機會，增強抵御房地產(chǎn)業(yè)風險的能力，進一步尋找市場機會以謀求自身的可持續(xù)發(fā)展。（三）可能面臨的風險1.疫情反復風險：當前，區(qū)域性疫情反復，疫情導致消費短期停滯，將影響零售業(yè)整體的經(jīng)營情況，同時導致消費者信心的下行，從而影響零售業(yè)的穩(wěn)定運營。應對措施：積極發(fā)展多渠道銷售模式，同時加強與供應商、倉儲等方面的合作，探索構(gòu)建新的銷售方式。2.政策風險：房地產(chǎn)受政府宏觀政策影響較大，調(diào)控政策堅持貫徹“住而非炒”總定位，地產(chǎn)調(diào)控政策未見放松。預期未來整體調(diào)控基調(diào)將依然延續(xù)，并逐步向長效機制、因城施策轉(zhuǎn)變。市場的競爭將更加激烈，房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨更大的政策不確定性風險。房地產(chǎn)調(diào)控政策因城施策、分類指導的持續(xù)推行，可能對公司的經(jīng)營和發(fā)展造成不確定性影響。應對措施：公司將緊跟國家政策，加強政策研究，依據(jù)政策導向和市場情況，在市場判斷、戰(zhàn)略制定、項目銷售等方面做好充分的應對。3.資金風險：公司在房地產(chǎn)開發(fā)、自持物業(yè)的經(jīng)營中，因經(jīng)營周期較長，資金需求量較大。尤其目前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整仍在進行中，項目資金回款時間延長，公司資金壓力持續(xù)增加，存在流動性不足的風險。應對措施：一方面加強存量去化，確保資金回款，保證公司流動性穩(wěn)定，另一方面加強預算管理，合理安排資金的適用，增強資金使用的計劃性，提高資金使用效率，同時不斷改善資本結(jié)構(gòu)及償債能力，保障公司資金鏈的安全。4.市場風險：房地產(chǎn)市場現(xiàn)已進入專業(yè)化、規(guī)?；?、品牌化等綜合實力競爭階段，加之政策調(diào)控的不確定性，加劇了行業(yè)競爭和市場大幅波動的風險。未來隨著房地產(chǎn)市場分化趨勢日益明顯，市場集中度進一步提高，強者恒強的局面將得以延續(xù)，房地產(chǎn)市場的競爭將更加激烈，從而加劇了市場風險。應對措施：公司將結(jié)合自身實際情況，堅持“在中心城市的中心區(qū)域，發(fā)展中小地塊”的“三中原則”，與同業(yè)公司探索戰(zhàn)略合作，控制可能出現(xiàn)的投資風險。關鍵詞： 大連友誼
