大龍地產(chǎn)（600159）2021年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
一、經(jīng)營情況討論與分析
公司經(jīng)營回顧：2021年，公司董事會持續(xù)推動公司穩(wěn)步發(fā)展，各部室、各分子公司及全體職工團結(jié)協(xié)作、努力奮斗，克服疫情等不利因素影響，積極推動項目開發(fā)建設(shè)、促進銷售，各項工作平穩(wěn)有序進展。報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)竣工項目1項，竣工面積3.46萬平方米；在建項目2項，在建總建筑面積11.02萬平方米，年度累計投資金額為1.91億元。報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售面積（含預(yù)售）1.92萬平方米，銷售金額（含預(yù)售）5.79億元,結(jié)轉(zhuǎn)收入金額11.33億元。報告期內(nèi)，公司建筑施工類重要在施項目5項，在施面積48.01萬平方米；竣工項目26項，竣工面積90.91萬平米；新簽約項目25項，簽約金額99,168.19萬元。公司始終高度重視內(nèi)部控制體系的建設(shè)和評價工作，通過建立長效機制加強日常監(jiān)管與專項監(jiān)督，按時完成內(nèi)控自評和內(nèi)控審計工作,使內(nèi)控建設(shè)工作常態(tài)化。二、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況政策環(huán)境情況：2021年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策堅持“房住不炒”的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長效機制。因城施策，多案并舉，通過精準調(diào)控推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。市場環(huán)境情況：報告期內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與2020年相比小幅增長。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147,602億元，比上年增長4.4%，比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111,173億元，比上年增長6.4%。報告期內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積大幅下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21,590萬平方米，比上年下降15.5%。土地成交價款17,756億元，比2020年增長2.8%。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積975,387萬平方米，比上年增長5.2%。其中，住宅施工面積690,319萬平方米，增長5.3%。房屋新開工面積198,895萬平方米，比2020年下降11.4%。其中住宅新開工面積146,379萬平方米，同比下降10.9%。報告期內(nèi)全國房屋竣工面積為101,412萬平方米，同比增長11.2%。其中，住宅竣工面積73,016萬平方米，比上年增長10.8%。報告期內(nèi)，全國商品房銷售面積、銷售金額均小幅增長。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售面積179,433萬平方米，比上年增長1.9%。商品房銷售金額181,930億元，同比增長4.8%，比2019年提高13.9%。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201,132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內(nèi)貸款23,296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金65,428億元，增長3.2%；定金及預(yù)收款73,946億元，增長11.1%；個人按揭貸款32,388億元，增長8.0%。三、報告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況報告期內(nèi)，公司從事的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑施工業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔，經(jīng)營模式為房產(chǎn)開發(fā)型，即房地產(chǎn)項目開發(fā)和銷售自行開發(fā)的商品房（生產(chǎn)+銷售），主要以住宅和商業(yè)為主。建筑施工業(yè)務(wù)由控股子公司北京大龍順發(fā)建筑工程有限公司承擔，經(jīng)營模式為施工合同模式，主要以房屋建設(shè)為主。四、報告期內(nèi)核心競爭力分析房地產(chǎn)開發(fā)方面，作為順義區(qū)屬國有控股房地產(chǎn)上市企業(yè)，公司多年深耕順義市場，擁有深厚的區(qū)域資源。公司相繼開發(fā)了400余萬平米的地產(chǎn)項目，積累了豐富的項目開發(fā)經(jīng)驗，產(chǎn)品品牌和質(zhì)量在項目所在區(qū)域具有一定的優(yōu)勢，對未來業(yè)務(wù)開展具有良好的促進作用。建筑施工方面，大龍順發(fā)公司具備建筑施工總承包一級資質(zhì)，公司注重人才隊伍建設(shè)，擁有各類高中級專業(yè)技術(shù)人員75人，其中一級建造師18人。大龍順發(fā)公司施工質(zhì)量過硬，所承建的工程多次獲得北京市建筑業(yè)質(zhì)量協(xié)會頒發(fā)的“結(jié)構(gòu)長城杯金獎”，具備年施工100萬平方米的能力。近年來，公司多次獲評“中國工程建設(shè)誠信典型企業(yè)”、“全國優(yōu)秀施工企業(yè)”、“北京市優(yōu)秀施工企業(yè)”、“全國AAA級信用企業(yè)”、“北京建設(shè)行業(yè)AAA信用企業(yè)”、“北京建設(shè)行業(yè)誠信企業(yè)”等獎項。五、報告期內(nèi)主要經(jīng)營情況報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入170,142.61萬元，比上年同期98,713.65萬元增加72.36%；利潤總額26,724.45萬元，較上年同期13,767.07萬元增加94.12%；實現(xiàn)凈利潤18,347.08萬元，較上年同期10,306.99萬元增加78.01%；歸屬母公司凈利潤10,129.92萬元，較上年同期10,503.76萬元降低3.56%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤10,065.28萬元，同比下降0.24%。截至2021年12月31日，公司資產(chǎn)總額為42.72億元，較年初43.74億元減少1.02億元；負債總額16.71億元，較年初19.14億元減少2.43億元；凈資產(chǎn)26.01億元，較年初24.60億元增加1.41億元，其中歸屬于母公司的所有者權(quán)益為24.71億元，較年初24.12億元增加0.59億元；資產(chǎn)負債率為39.11%，較年初下降4.66個百分點。六、公司關(guān)于公司未來發(fā)展的討論與分析(一)行業(yè)格局和趨勢2021年，全國房地產(chǎn)市場政策環(huán)境整體偏緊，融資渠道保持收緊，企業(yè)融資難度較大，行業(yè)集中度加速提升。資金充裕、財務(wù)穩(wěn)健、業(yè)務(wù)布局良好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的競爭優(yōu)勢進一步擴大。2022年，國家將堅持“去杠桿、控風(fēng)險、穩(wěn)增長”的政策基調(diào)。注重民生保障、滿足合理住房需求、預(yù)防系統(tǒng)性風(fēng)險、維護房地產(chǎn)和經(jīng)濟平穩(wěn)健康的發(fā)展。在當前行業(yè)總量下行、競爭激烈、行業(yè)集中度提升的背景下，行業(yè)分化將進一步加劇，一些頭部房企的土儲、資金和品牌等優(yōu)勢將更加凸顯。區(qū)域深耕的經(jīng)營策略憑借其穩(wěn)健的風(fēng)險和成本管控優(yōu)勢受到越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略公司將繼續(xù)深耕北京市順義區(qū)和廣東省中山市兩個區(qū)域。順義區(qū)是北京市重點發(fā)展的新城之一，中山市地處粵港澳大灣區(qū)的地理位置中心，公司將借助兩個區(qū)域各自具有的優(yōu)勢，積極研究區(qū)域發(fā)展機遇，主動順應(yīng)市場需求，利用已經(jīng)形成的市場基礎(chǔ)，發(fā)揮自身在信譽、品牌、管理、質(zhì)量等方面的優(yōu)勢，促進公司發(fā)展壯大。同時，公司將進一步關(guān)注上述兩個區(qū)域周邊市場情況，加大調(diào)查研究力度，結(jié)合京津冀一體化和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等國家宏觀戰(zhàn)略，經(jīng)過審慎判斷后擇機爭取獲得資源和項目儲備。(三)經(jīng)營計劃2022年，公司將繼續(xù)以項目建設(shè)為中心，著力推動獲取、建設(shè)、銷售等重點環(huán)節(jié)，通過加強內(nèi)部管理和改革創(chuàng)新促進公司發(fā)展，為實現(xiàn)全體股東的投資價值努力奮斗。1、中山市儲備土地實現(xiàn)開工。加快前期設(shè)計、招投標等手續(xù)辦理進度，力爭在下半年實現(xiàn)開工。2、加強在建項目全過程管理。從質(zhì)量、進度、成本、安全、環(huán)保等方面進行嚴格控制，在做好疫情防控工作的前提下，加快項目推進進度，使項目保質(zhì)保量如期完成開發(fā)建設(shè)。3、加快銷售項目回款速度。順義地區(qū)胡各莊限價房項目要及積極與住房保障部門對接，辦理銷售手續(xù)。中山地區(qū)要結(jié)合當?shù)厥袌銮闆r，創(chuàng)新渠道促進銷售，加快回款速度。滿洲里地區(qū)繼續(xù)發(fā)掘當?shù)劁N售潛力，積極促進項目銷售。4、適時增加項目儲備。密切關(guān)注京津冀地區(qū)和廣東中山兩個區(qū)域的土地市場情況，根據(jù)公司實際，適時參與土地競拍，進一步增加項目儲備。5、拓展建筑施工業(yè)務(wù)。借助多年來深耕順義市場所形成的施工質(zhì)量口碑和良好企業(yè)信譽，加大業(yè)務(wù)開拓力度。強化對所屬義盛設(shè)計所有限公司專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)和培養(yǎng)，探索“設(shè)計--施工”一體化運營。(四)可能面對的風(fēng)險1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境及政策風(fēng)險長期存在的房地產(chǎn)供求矛盾以及房地產(chǎn)宏觀政策將會對公司的經(jīng)營產(chǎn)生一定的影響。對此公司將密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢，加強對政策趨勢的研判，以市場為導(dǎo)向，提高公司經(jīng)營業(yè)績。2、融資風(fēng)險2022年在“三條紅線”政策背景下，房地產(chǎn)貸款集中管理政策發(fā)力，以及預(yù)售資金的強監(jiān)管造成房企的資金壓力將進一步顯現(xiàn)。結(jié)合行業(yè)當前形勢和公司實際情況，公司將通過加快資金回籠速度、拓展其他融資渠道等多種措施，為公司長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供資金支持。3、疫情影響的風(fēng)險鑒于新冠疫情影響程度和延續(xù)時間存在不確定性，對公司項目銷售和建筑施工進度帶來一定的影響。公司在保證質(zhì)量的前提下加快施工進度，確?，F(xiàn)有項目如期完工。同時，公司將對項目的投融資進行更加審慎的評估，確保資金平衡，保證公司處于安全合理的資產(chǎn)負債水平。關(guān)鍵詞： 大龍地產(chǎn)
