3.8萬(wàn)元，就可以買(mǎi)到一個(gè)地級(jí)市的學(xué)區(qū)房，這在國(guó)內(nèi)一些城市成為現(xiàn)實(shí)。
“鐵嶺陽(yáng)光園四區(qū)這套房子是商品房，3.8萬(wàn)元全款，靠近第十小學(xué)，34平方米，是頂樓，配套很齊全。”當(dāng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以購(gòu)房者的身份，詢(xún)問(wèn)鐵嶺當(dāng)?shù)氐闹薪闀r(shí)，一位中介介紹道，他還同時(shí)推薦了一套同一小區(qū)4萬(wàn)元的商品房，也是學(xué)區(qū)房。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格如此便宜除了樓層、坡頂?shù)纫蛩刂?，還因?yàn)殍F嶺是遼寧省人口流出的代表城市之一。2015年到2018年，鐵嶺在校小學(xué)生人數(shù)減少15.5%，在崗員工人數(shù)減少超過(guò)23%。
另一個(gè)低房?jī)r(jià)的代表遼寧阜新市，也能找到低于5萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤(pán)和林對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房?jī)r(jià)相當(dāng)于未來(lái)對(duì)于現(xiàn)在的“折現(xiàn)”，其價(jià)格包括了對(duì)未來(lái)的預(yù)期。一個(gè)地方人口流出，預(yù)期降低，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降，這是市場(chǎng)的一個(gè)正常調(diào)節(jié)。最終，如果沒(méi)有大的產(chǎn)業(yè)入駐或者教育質(zhì)量的逆轉(zhuǎn)，當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)房的價(jià)值也必然降低。
包括鐵嶺在內(nèi)的人口凈流出城市都在積極引入新的產(chǎn)業(yè)，但是轉(zhuǎn)型之路仍然漫長(zhǎng)而艱難。
低價(jià)學(xué)區(qū)房背后
2019年GDP總量640億元，總?cè)丝谶_(dá)289萬(wàn)人，在我國(guó)數(shù)百個(gè)地級(jí)市中，鐵嶺雖是一個(gè)中小城市，但并不“墊底”。
然而，這樣一個(gè)規(guī)模并不算小的城市，卻出現(xiàn)了房?jī)r(jià)低于5萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以購(gòu)房者的身份詢(xún)問(wèn)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的時(shí)候，一位中介先介紹了一套4萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房。
“房子靠近第十小學(xué)，步行五六分鐘即可到達(dá)。”這位中介表示，“這套房子有20年的房齡，小區(qū)在去年年前完成了改造，區(qū)里比較安靜，還可以停車(chē)，周?chē)h(huán)境也很好。”
為什么這么便宜?上述中介介紹說(shuō)，除了位于頂樓的位置拉低了房?jī)r(jià)，更因?yàn)檫@套房子是坡頂而非平頂，正對(duì)著臥室，室內(nèi)高度相對(duì)會(huì)低一些，入門(mén)的時(shí)候要防止磕碰。不過(guò)，這一點(diǎn)并不影響采光或通風(fēng)。
這位中介介紹，同一小區(qū)里還有另一套34平方米的商品房，情況與前一套很相似，頂層、坡頂，只要3.8萬(wàn)元。“從小區(qū)往北走大概十分鐘就有市場(chǎng)，往南走大概五分鐘就有醫(yī)院;第十小學(xué)附近就有公園、商場(chǎng)，走兩三分鐘就能到達(dá)火車(chē)站。這一套房子目前還在租約期間，約滿(mǎn)后即可入住。”
是真的學(xué)區(qū)房嗎?21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在地圖上搜索該小區(qū)到銀州區(qū)第十小學(xué)的路程，距離僅670米。
上述兩套學(xué)區(qū)房都是商品房，平均1000元/平方米左右的價(jià)格，上述中介還介紹了一套每平方米平均下來(lái)更為便宜的學(xué)區(qū)房。
“這套房子小區(qū)對(duì)面就是五中，走十來(lái)分鐘就能到十一小。房子80平方米只要7.2萬(wàn)元，平均一平方米只要900元。房子最大的劣勢(shì)在于八層最頂層的位置，也沒(méi)有電梯。”他說(shuō)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢(xún)后發(fā)現(xiàn)，在鐵嶺的一些小區(qū)，甚至出現(xiàn)了2萬(wàn)元一套的房?jī)r(jià)。這表明以4-5萬(wàn)元在這一地區(qū)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，并不是“撿漏”的事情。
遼寧省阜新市和鐵嶺類(lèi)似，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)當(dāng)?shù)刂薪榱私獾?，阜新海州城區(qū)有一套40平方米的學(xué)區(qū)房，售價(jià)4.8萬(wàn)元。當(dāng)?shù)刂薪楸硎?，這套房子離七中很近，步行只要10分鐘左右。
“這套房子樓下就有市場(chǎng)，離醫(yī)院、銀行也很近。”阜新當(dāng)?shù)氐闹薪楦嬖V記者，“如果要10萬(wàn)元以下的學(xué)區(qū)房，我還可以介紹40平方米6萬(wàn)元的房源和41平方米9萬(wàn)元的房源。前一套位于二十六中的學(xué)區(qū)，出門(mén)就是學(xué)校，后一套距離一中步行十五分鐘即可到達(dá)。”
為何會(huì)出現(xiàn)如此低價(jià)的學(xué)區(qū)房?
首要因素是，這些城市中小學(xué)生人數(shù)減少，使學(xué)區(qū)房不再“供不應(yīng)求”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢(xún)遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒，2015年，鐵嶺的普通小學(xué)在校學(xué)生數(shù)為127214人。到了2018年，鐵嶺的普通小學(xué)在校學(xué)生人數(shù)為107551人。這意味著，短短四年時(shí)間，鐵嶺的小學(xué)在校生人數(shù)減少15.5%。和鐵嶺類(lèi)似的還有阜新，2015年阜新的普通小學(xué)招生13293人，2018年招生11678人，減少12.15%。
此外，如果看普通初中的情況，鐵嶺2015年在校生67415人，到了2018年減少到65420人。阜新2015年普通初中在校生45212人，到了2018年減少到42958人。
人口外流沖擊波
中小學(xué)生的減少只是一個(gè)結(jié)果。導(dǎo)致中小學(xué)生人數(shù)減少的，是城市勞動(dòng)力的減少和流出，以及由此帶來(lái)的老齡化加劇和生育率的下跌。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢(xún)遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒發(fā)現(xiàn)，2015年，鐵嶺在崗員工人數(shù)為232932人，這一數(shù)據(jù)到2018年減少到178468人，減少幅度達(dá)到23.38%。阜新也類(lèi)似，2015年在崗員工人數(shù)為175761人，2018年人數(shù)減少為141941，減少幅度達(dá)到19.24%。
從生育率數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年鐵嶺出生率為5.08‰，死亡率為6.53‰，人口自然增長(zhǎng)率為-1.45‰。0-17歲(含不滿(mǎn)17周歲)人口36萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎貫?2%。
那么，當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力流向了哪里?盤(pán)和林指出，鐵嶺是東北地區(qū)三四五線(xiàn)城市人口凈流出的代表，這些人口部分流向沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，部分流向區(qū)域內(nèi)省會(huì)城市或者大城市，由此引發(fā)適齡小學(xué)生入學(xué)人數(shù)的減少。
從小學(xué)生人數(shù)可以一窺端倪：2015年到2018年，遼寧省普通小學(xué)的在校生人數(shù)減少2.24%，但是仍有3個(gè)城市出現(xiàn)上升，沈陽(yáng)和大連分別上漲7.58%和11.35%，營(yíng)口略微上漲。從普通小學(xué)的招生人數(shù)來(lái)看，鐵嶺和阜新的下降幅度，是遼寧省內(nèi)第一和第二多;從在校生人數(shù)來(lái)看，鐵嶺和阜新的人數(shù)減少幅度是遼寧省第一和第三多的。
盤(pán)和林指出，一個(gè)地區(qū)的教育資源并不平衡，省會(huì)城市和大城市的教育資源一般更為集中，因此除了產(chǎn)業(yè)和人口流失之外，很多家庭會(huì)選擇將孩子送到省會(huì)或者大城市去就讀。因此一個(gè)地方因人口外流造成的中小學(xué)生減少將帶來(lái)一系列的后果，甚至產(chǎn)生惡性循環(huán)，在校小學(xué)生少了，小學(xué)老師尤其是優(yōu)秀的老師可能會(huì)進(jìn)一步減少。因此地方還是要加大對(duì)新興產(chǎn)業(yè)和公共資源的投入，扭轉(zhuǎn)人口外流趨勢(shì)。
目前，很多城市已著手積極引入新的產(chǎn)業(yè)，比如，遼寧第一個(gè)氫能示范基地落戶(hù)鐵嶺，項(xiàng)目總投資100億元，計(jì)劃今年10月份開(kāi)工建設(shè)。
當(dāng)然，正常情況下鐵嶺和阜新的學(xué)區(qū)房并不會(huì)如此便宜，但是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房供過(guò)于求，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者有了足夠的挑選空間。
以上述那套80平方米7.2萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房為例，當(dāng)?shù)刂薪楸硎荆^(qū)其他二三層、精裝修的房子，都要二十萬(wàn)元以上。“現(xiàn)在七八樓的房子都特別難賣(mài)。年輕人購(gòu)房會(huì)選擇新房，老年人購(gòu)房會(huì)選擇低層，因此這些頂樓的房子只能靠壓低價(jià)格來(lái)出售。”
