朱孟依卸任100余天后，他的接班人、女兒朱桔榕帶領(lǐng)跨過疫情的合生創(chuàng)展，選擇在北京重新開啟擴張之路。5月19日下午，北京成功出讓三宗宅地，其中，位于豐臺區(qū)分鐘寺的L-39、L-41兩地塊，均被合生創(chuàng)展收入囊中，加之10天前收入的L-24、L-26地塊，合生創(chuàng)展10日內(nèi)在京豪擲180億元補充土儲，這相當(dāng)于該公司2019年全年的銷售業(yè)績。
10天，25萬平方米，180億
5月19日下午，北京集中出讓三宗地塊，其中分鐘寺兩宗不限價地塊的歸屬備受關(guān)注。10天前，分鐘寺的L-24、L-26地塊(一起出讓)，被合生創(chuàng)展以72.2億元競得，溢價率達到了26.2%。彼時市場就有各種猜測傳出，或言合生將一鼓作氣完成“三連”實現(xiàn)整體開發(fā)，或言合生未必能承受三宗地塊的集中投資要與人“分食”。
相較于10天前的分鐘寺土拍，5月19日的出讓更為激烈，先是56輪競價，合生創(chuàng)展以42億元競得分鐘寺L-39地塊，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米，溢價率和樓面價均創(chuàng)造了北京年內(nèi)新高;后又經(jīng)過82輪的激烈角逐，合生創(chuàng)展以65.4億元競得分鐘寺L-41地塊，溢價率37.86%，樓面價73912元/平方米。
來自北京市規(guī)自委的信息顯示，5月19日成交的分鐘寺兩宗地塊，均為不限價居住用地。加上10天前，合生創(chuàng)展以72.2億元拿下的L-24、L-26地塊，合生創(chuàng)展10天內(nèi)用180億元的代價，讓自己在京可售面積陡增超過25萬平方米，成為名副其實的三環(huán)地主。
溢價率代表著市場的熱度，不限價、三環(huán)絕版兩大條件早已經(jīng)為分鐘寺地塊的定價做了加持。
北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，前后三次土拍，共吸引包括合生、融創(chuàng)、中海在內(nèi)的28家房企及聯(lián)合體參與競拍，雖然參與企業(yè)前后有所重復(fù)，但仍可以說明區(qū)域價值在業(yè)內(nèi)被高度認可。
在合碩地產(chǎn)首席分析師郭毅看來，從規(guī)劃用地安排來看，也為合生創(chuàng)展未來10萬+提供了支撐。“城中村”改造的分鐘寺目前屬于住宅先行階段，合生創(chuàng)展的“包圓”舉措也可以看出其對于此區(qū)域價值的認可。7萬+的樓面價確實處于市場相對較高的水平，但如果區(qū)域未來有商業(yè)配套支撐，又是三環(huán)這樣稀缺的地理位置，再加上地塊本身極強的產(chǎn)品可塑性，以上種種均是合生高價拿地的底氣。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，分鐘寺區(qū)域為三環(huán)邊少有的價值洼地，雖然當(dāng)前居住氛圍較弱，但便利的交通條件以及真空競爭環(huán)境為其帶來較好的發(fā)展機遇，三宗相鄰地塊集中成交，未來或?qū)⑿纬尚碌闹懈叨司幼“鍓K。
三大因素重啟擴張
就地理位置來看，分鐘寺地塊位于東南三環(huán)到四環(huán)之間，距南三環(huán)直線距離不足1000米，距離京滬高速不足700米，距離地鐵10號線分鐘寺站700米左右，離國貿(mào)4站地，學(xué)校和醫(yī)院配套也尚屬完善。
更重要的是，讓適應(yīng)了慢節(jié)奏的合生創(chuàng)展下定決心一口氣拿出近200億元在京拿地，是與分鐘寺一級開發(fā)商有密切的關(guān)系。
公開信息顯示，2018年，分鐘寺村列入北京市棚戶區(qū)改造及環(huán)境整治計劃。天眼查顯示，分鐘寺棚改項目背后的一級開發(fā)單位是北京嘉富龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其最大股東是北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，持股比例62.14%;二股東是珠江人壽保險股份有限公司，持股35.83%。
1992年，朱孟依在香港成立合生創(chuàng)展，由于境外投資者不能在內(nèi)地開發(fā)房地產(chǎn)的政策，第二年其在廣州創(chuàng)辦了珠江投資。而珠江投資與合生創(chuàng)展兩家公司，被稱為老掌門人朱孟依在地產(chǎn)行業(yè)中的“左手右手”，二者合稱為“珠江合生系”。
除此之外，朱桔榕的“新官上任三把火”也被看作是此番入市的一大原因。
今年初合生創(chuàng)展集團發(fā)布公告，朱孟依辭任公司董事會主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕獲任董事會主席。彼時就有分析稱，朱家二代掌門人的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格更加進取，合生創(chuàng)展正在改變以往大盤囤盤式的開發(fā)模式。屆時人們會在越來越多的土地競拍現(xiàn)場見到久違的合生創(chuàng)展身影。
“未來一兩年內(nèi)北京新房市場，尤其是南城的價格也會在不限價產(chǎn)品的影響下有一定提升。”58安居客房產(chǎn)研究院北部分院總監(jiān)李震則表示，2020年以來，北京土拍市場不再是限競房一家獨大，純商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房等多點開花，尤其是不限價用地的增多與房企的追捧，可以看出市場高端居住需求開始抬頭。
失去的十年
然而，對于合生創(chuàng)展來說，拿地僅僅是重啟擴張之路的第一步。
2004年合生創(chuàng)展成為首個邁過百億元銷售門檻的房企，但此后，其銷售額始終徘徊在百億元上下，昔日的“華南五虎”之首，被恒大、萬科、碧桂園在規(guī)模上遠遠甩在身后。直到2019年，合生創(chuàng)展才終于跨入200億元門檻，至212.58億元。換句話說，近期在京拿地的總額已經(jīng)逼近該公司去年全部銷售業(yè)績。2018年合生銷售額同比增長61.69%，但也僅達到149.75億元。
與其他“高周轉(zhuǎn)”房企不同，受“慢周轉(zhuǎn)、高溢價”戰(zhàn)略影響，合生創(chuàng)展錯失了規(guī)模增長的機會。在郭毅看來，此次合生創(chuàng)展180億元重倉豐臺分鐘寺，也可以看作破題“慢周轉(zhuǎn)”的舉措，畢竟在上次拿地時就已經(jīng)有所表現(xiàn)。
據(jù)了解，在拿下上一宗分鐘寺地塊的第二天，合生創(chuàng)展便發(fā)布了招聘公告，涉及崗位包括設(shè)計經(jīng)理、營銷副總、生產(chǎn)副總經(jīng)理、項目總經(jīng)理、策劃經(jīng)理以及銷售經(jīng)理等，此舉在業(yè)內(nèi)人士看來，意味著合生創(chuàng)展開始對項目的入市時間有了更嚴格的要求。
郭毅稱，合生創(chuàng)展拿地之后迅速著手營銷團隊，在一定程度上也可以說明其開始進一步去加速項目的周轉(zhuǎn)率，從北京最近幾年小板塊集中供地來看，早開盤才能搶先聚攏區(qū)域需求，打開市場局面。
針對拿地后的計劃，北京商報記者致電合生創(chuàng)展，但截至發(fā)稿未接通電話。(記者 盧揚 王寅浩)
