近年來，中國文旅毛利率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。在政策調(diào)控加碼之下，遠(yuǎn)離“三道紅線”能否成為該公司最后的護(hù)身符?
依靠“無縫銜接”的三次遞表，中國文旅集團(tuán)有限公司(下稱中國文旅)赴港上市被外界稱之為“有備而來”。然而，隨著近期房地產(chǎn)調(diào)整政策加碼，已享受多年紅利的房地產(chǎn)行業(yè)迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
據(jù)公開資料顯示，目前克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)已從今年3月底的高點(diǎn)下跌了約25%。值得注意的是，就在彼時(shí)高點(diǎn)不久之后，中國文旅第三次向港交所遞交了招股書。
成立于2018年的中國文旅，主要業(yè)務(wù)為住宅物業(yè)(包括度假物業(yè))、景點(diǎn)咨詢以及景點(diǎn)管理、酒店咨詢及管理以及旅游代理服務(wù)。其中，銷售度假物業(yè)和文化旅游業(yè)務(wù)為該公司主要收入來源。根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報(bào)告顯示，按2020年廣東省江門房地產(chǎn)公司的住宅物業(yè)(包括度假物業(yè))的合約銷售總額計(jì)，該公司排名第五位。
據(jù)招股書顯示，2018年至2020年(以下稱報(bào)告期)，該公司銷售度假物業(yè)的收益分別為2.67億元、5.94億元和8.48億元(人民幣，下同)，分別占總營收的比重為79.8%、80.7%和87.7%。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，近年來，中國文旅毛利率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。據(jù)招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司毛利率分別為44.8%、43.3%及37.9%。究其根本原因，是由于公司銷售度假物業(yè)的毛利率出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，該公司銷售度假物業(yè)的毛利率分別約為47.3%、43.4%及37%。
中國文旅對(duì)此解釋稱，毛利率下降主要由于2019年及2020年出售不同類型的物業(yè)所致。截至2019年末，公司收益主要來自銷售御瓏灣低層洋房的洋房以及悅公館及御山湖的公寓，而截至2020年末的收益則主要來自銷售御璽灣低層洋房的洋房以及山湖公館的公寓。因位于優(yōu)質(zhì)的臨湖地段，故御瓏灣低層洋房的洋房毛利率較高，所以該物業(yè)的平均售價(jià)較高。
資產(chǎn)負(fù)債率驟降 有息負(fù)債急增
翻閱最新版招股書，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，與前兩次相比，中國文旅本次招股書的內(nèi)容出現(xiàn)了明顯的變化，而首當(dāng)其沖的便是資產(chǎn)負(fù)債率驟降。
據(jù)招股書顯示，截至2020年末，該公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為37.9%，凈負(fù)債率為-85.9%，現(xiàn)金短債比為27.1。三項(xiàng)指標(biāo)均符合要求。按照地產(chǎn)行業(yè)的新規(guī)，中國文旅已變?yōu)榫G檔，遠(yuǎn)離“三道紅線”。
然而，中國文旅是如何將其資產(chǎn)負(fù)債比率從2018年的632%快速降至2020年的較低水平?
中國文旅對(duì)此解釋稱，主要是由于2019年度溢利及全面收入總額有所增加，以及部分應(yīng)付股東款項(xiàng)資本化作對(duì)集團(tuán)出資，導(dǎo)致股本增加所致。同時(shí)，償還銀行及其他借款也是十分重要的因素。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，中國文旅能夠償還銀行借款，主要依托于一家金融租賃信托公司。按照約定，中國文旅必須就日常業(yè)務(wù)過程中的經(jīng)營活動(dòng)取得信托公司的事先同意。
不過，中國文旅卻對(duì)此表示，該信托融資安排將不會(huì)影響其對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目公司的控制權(quán)，因?yàn)樵撔磐腥谫Y安排以質(zhì)押恩平金輝煌(中國文旅間接全資附屬公司)的全部股權(quán)及抵押集團(tuán)擁有的若干物業(yè)(包括使用權(quán)資產(chǎn)、待售發(fā)展中物業(yè)存貨以及物業(yè)及設(shè)備)作抵押，但不涉及轉(zhuǎn)讓集團(tuán)旗下公司的股權(quán)。
報(bào)告期內(nèi)，中國文旅信托融資規(guī)模不容小覷。據(jù)招股書顯示，2019年、2020年，該公司其他借款僅包括約為5.78億元及4310萬元的信托融資安排。而報(bào)告期各期末，中國文旅未償還銀行及其他借款分別約為1.02億元、5.78億元及1.39億元。
在2020年底清償該信托公司的部分借款后，中國文旅于2021年2月28日再次從該信托公司提取融資3.3億元，此舉令中國文旅的有息負(fù)債數(shù)值快速上升。據(jù)招股書顯示，截至2021年2月28日，該公司有息負(fù)債總額為4.15億元，較2020年末該指標(biāo)相比，增加約2倍。
四處違規(guī) 處罰上限近350萬元
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，在合規(guī)性方面，中國文旅也是問題連連。據(jù)招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)公司存在四起違規(guī)行為，而這將令其面臨合計(jì)約346萬元的最高處罰。
其一，該公司于泉林黃金小鎮(zhèn)租賃的一幅農(nóng)民集體所有土地(卡丁車用地)上建造及運(yùn)營卡丁車賽車場(chǎng)及相關(guān)設(shè)施(該項(xiàng)目)，總面積約40000平方米。該項(xiàng)目施工及營運(yùn)前，中國文旅未有就卡丁車用地的土地用途變更為非農(nóng)業(yè)用途及就該項(xiàng)目的登記備案、規(guī)劃、建造及竣工驗(yàn)收完成必要行政程序及╱或取得必要許可證。
其二，公司租賃及交付或使用印象泉林商業(yè)街的若干物業(yè)，而未就有關(guān)物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
其三，該公司未能及時(shí)向相關(guān)部門提交46份現(xiàn)有租賃協(xié)議以辦理登記。
其四，公司未能為部分雇員作出足額的社保基金及住房公積金供款。
此外值得關(guān)注的是，留給這家文旅物業(yè)開發(fā)商的時(shí)間已經(jīng)不多了。據(jù)公開資料顯示，該公司于2021年4月23日在港交所第三次遞交招股書。按照規(guī)定，招股書的有效期一般為6個(gè)月的時(shí)間。如若在此期間未能通過聆訊，中國文旅赴港IPO將面臨第三度折戟。(習(xí)羽)
