近三年，石榴投資集團已確認(rèn)平均售價呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的態(tài)勢。同時，2020年該公司毛利率為22.9%，較2019年同期下滑超10個百分點。
房企赴港上市熱潮仍未減退。
近日，總部位于北京的大型物業(yè)開發(fā)商石榴投資集團有限公司(下稱石榴投資集團)，向港交所正式遞交上市招股書申請版本，建銀國際為其獨家保薦人。
據(jù)招股書顯示，石榴投資集團于2008年在北京成立，業(yè)務(wù)覆蓋物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)等，截至2020年底，該公司業(yè)務(wù)橫跨39個城市。根據(jù)CRIC發(fā)布的2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP 200，石榴投資集團按已訂約銷售(股本基礎(chǔ))計排名第69位。
不過業(yè)務(wù)范圍擴張之外，該公司的平均銷售單價卻整體處于下降通道。
數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，石榴投資集團已確認(rèn)平均售價分別為19758元/平米、13654元/平米、11967元/平米。其中，已確認(rèn)的住宅銷售均價由2018年的1.96萬元/平米下降至2020年的1.23萬元/平米;已確認(rèn)的商業(yè)平均售價由2018年的2.05萬元/平米大幅下滑至2020年的4649元/平米。
盈利穩(wěn)健性欠佳
曾經(jīng)號稱要做“地產(chǎn)界蘋果”的石榴投資集團，近幾年經(jīng)營狀況似乎很難令投資者滿意。
據(jù)招股書顯示，2018年—2020年，該公司分別實現(xiàn)收入99.37億元、80.31億元、122.64億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤15.88億元、6.96億元、11.31億元。
可以看到，石榴投資集團營業(yè)收入及歸母凈利潤均在2019年有所下滑，同比下滑幅度分別為19.18%、56.17%。且進入2020年以后，該公司營業(yè)收入及歸母凈利潤均有所反彈，但相較于營收反彈幅度來看，其歸母凈利潤仍未超過2018年的水平。
在毛利率方面，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，近三年石榴投資集團毛利率整體呈現(xiàn)出下滑的趨勢，已由2018年的34.1%下降至2020年的22.9%。針對2020年毛利率的大幅下滑，該公司在招股書中稱“主要是由于土地收購成本的增加，導(dǎo)致毛利率的減低”。
《投資時報》研究員查閱招股書注意到，2020年石榴投資集團土地收購成本同比上漲約147.44%，占當(dāng)期導(dǎo)致整體銷售成本的比例為47.1%，是銷售成本中除建筑成本外最大的一筆支出，這使得該公司毛利率較2019年下降超10個百分點。
此外，需要注意的是，考慮到近些年我國物業(yè)市場競爭日益白熱化，且物業(yè)開發(fā)商之間的競爭可能導(dǎo)致土地成本及原材料成本增加、優(yōu)質(zhì)建筑承包商的短缺、物業(yè)供應(yīng)過剩等現(xiàn)象，未來，石榴集團如何確保毛利率的穩(wěn)定增加、進而實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展，值得持續(xù)關(guān)注。
負(fù)債攀升 融資成本高企
在積極拿地進行業(yè)務(wù)擴張的同時，石榴投資集團不僅整體負(fù)債水平有所增加，融資成本也處于相對較高的位置。
負(fù)債規(guī)模方面，截至2020年年底，該公司總負(fù)債為720.58億元，同比上漲16.28%。在負(fù)債率方面，據(jù)招股書顯示，截至2020年末，其資產(chǎn)負(fù)債率為120%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為90%，仍遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)“三道紅線”中70%的標(biāo)準(zhǔn)。
此外，《投資時報》研究員留意到，2018年至2020年及2021年第一季度，該公司總借款分別為294.56億元、272.70億元、248.32億元及229.41億元。同時，過去三年間內(nèi)，其銀行借款、信托融資及公司債券的加權(quán)平均實際利率分別為8.2%、8.9%及8.1%，全部處于較高水平。
對于債務(wù)結(jié)構(gòu)、融資成本等相關(guān)問題，該公司在招股書中表示，“日后，我們預(yù)期將產(chǎn)生更多債務(wù)，以完成開發(fā)中項目及持作未來發(fā)展項目，且亦可能動用額外債務(wù)融資所得款項收購?fù)恋刭Y源，而這可能會加劇公司因債務(wù)所面臨的風(fēng)險”。
京津冀區(qū)域收益減少
據(jù)招股書顯示，截至今年2月底，石榴投資集團共擁有86個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目，其中82個項目由附屬公司開發(fā)，4個項目由合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)。同期該公司土地儲備為919.3萬平方米，其中44.7%位于京津冀城市群。
需要注意的是，其于京津冀城市群雖然擁有近乎一半的土地儲備，但并未帶來與上述地位相匹配的業(yè)績。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，該公司物業(yè)開發(fā)及銷售收入分別為96.65億元、73.51億元、116.75億元，占當(dāng)期總收入的比重分別為97.3%、91.5%、95.2%。其中，京津冀分別實現(xiàn)收入40.3億元、27.2億元和23.5億元，占比分別為41.7%、37%和20.2%。
可以看到，近三年京津冀收入呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的態(tài)勢，顯然，由于石榴投資集團大部分收益產(chǎn)生自在京津冀城市群的物業(yè)開發(fā)及銷售，未來若京津冀城市群經(jīng)濟狀況產(chǎn)生下滑，則將會對其業(yè)績造成不利影響。(林申)
