今年以來，由于疫情等多種因素的影響，長(zhǎng)租公寓跑路事件頻頻出現(xiàn)。近日，長(zhǎng)租公寓蛋殼公寓接連傳出公寓斷網(wǎng)、拖欠合作伙伴賬款和房東租金的消息。那么蛋殼公寓究竟出了哪些問題？
斷網(wǎng) 欠債 降租金
蛋殼公寓深陷流動(dòng)性危機(jī)
△央視財(cái)經(jīng)《第一時(shí)間》欄目視頻
近期，深圳地區(qū)的一些蛋殼公寓租客在網(wǎng)上發(fā)文投訴稱：自己租住的蛋殼公寓出現(xiàn)了大面積斷網(wǎng)。
深圳蛋殼公寓租戶 白女士：剛開始我們以為只是網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)了技術(shù)問題，我們?cè)诘皻す⒌腁pp提交了維修訂單，但是維修訂單一直被取消，并且也沒有原因。
蛋殼公寓客服電話：由于北京、上海、深圳和廣州的寬帶運(yùn)營(yíng)商設(shè)備故障，造成部分租戶公寓寬帶斷網(wǎng)問題，目前正在緊急檢修網(wǎng)絡(luò)，恢復(fù)后我們將第一時(shí)間告知。
當(dāng)租客們電話聯(lián)系蛋殼公寓的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)商時(shí)，對(duì)方卻給出了和蛋殼公寓不一樣的說法。
蛋殼公寓網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)商客服電話：這條寬帶已經(jīng)暫停了，是辦理寬帶的用戶，蛋殼公寓申請(qǐng)暫停了寬帶。
在北京，被拖欠裝修工程款的工程承包商來到蛋殼公寓辦公地點(diǎn)討要欠款，蛋殼平臺(tái)已經(jīng)出現(xiàn)了大面積的逾期支付業(yè)主租金的情況。那么，作為一家在納斯達(dá)克上市的企業(yè)，蛋殼為何會(huì)出現(xiàn)這種情況？
首先，由于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和今年疫情沖擊，蛋殼公寓的入住率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，從去年二季度的89%下降到今年一季度的75.6%；租金收入下降再加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，蛋殼公寓不得不開始降價(jià)，利潤(rùn)空間被不斷壓縮，從2018年三季度的每間每月752元，下降到517元左右。
蛋殼公寓現(xiàn)金流惡化的另一個(gè)原因，是相關(guān)部門對(duì)租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管收緊。根據(jù)蛋殼的招股書，蛋殼上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金貸，而這一比例最高時(shí)，曾經(jīng)超過了9成。
蛋殼公寓工作人員：租金貸相當(dāng)于年付，只不過租客每個(gè)人在里面還分期，對(duì)公司來說，一次性能拿到一年的錢，資金流動(dòng)性會(huì)比較大，好周轉(zhuǎn)一點(diǎn)，蛋殼公寓可以拿錢去做別的事情，收更多的房子。
然而去年底，住建部等六部門發(fā)布新規(guī)：住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。這意味著，蛋殼公寓來自租金貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入將會(huì)大幅減少。加之今年疫情沖擊和長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?guī)淼氖杖胂陆?，都是蛋殼公寓斷網(wǎng)、拖欠賬款、租金背后的原因。
大連：房主房租被拖欠
門店人去樓空
“城城找房”陷跑路風(fēng)波
不光是蛋殼公寓，在全國(guó)多地，類似事件已經(jīng)發(fā)生了多起。在遼寧大連，一家名為“城城找房”的長(zhǎng)租公寓也讓當(dāng)?shù)氐淖饪图胺繓|的權(quán)益受到了損害。
李先生是大連一家長(zhǎng)租公寓企業(yè)的房東，今年3月，他將一套70多平米的房屋委托給城城不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司大連分公司出租。根據(jù)雙方的合同約定，租金每月1700元，“城城找房”以月付的形式于月末支付租金。
然而還沒收幾個(gè)月的房租，就出現(xiàn)了房租被拖欠的情況。更讓李先生無法接受的是，“城城找房”發(fā)短信通知他，要求把今年九到十一月的房租，分成6個(gè)月來支付。
據(jù)了解，目前僅在大連，就有上千戶房東被“城城找房”拖欠租金，少則一個(gè)月租金，多則三四個(gè)月，從幾千元到數(shù)萬元不等。記者跟隨部分房東先后來到“城城找房”的門店和辦公室，發(fā)現(xiàn)這些地方早已是大門緊閉，人去樓空。
大連城城找房公寓房東 郝忠軍：我的房子給城城的租金是2900元/月，租客跟城城的簽約租賃合同上體現(xiàn)的也是2900元/月，但是城城找房免費(fèi)贈(zèng)送了幾個(gè)月，實(shí)際上租客的房子租金只到2200元/月。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“城城找房”之所以拖欠房東的租金，似乎也是由于采用了“高進(jìn)低出”的模式。
這樣的模式，給房東支付高于市場(chǎng)水平的租金，向租客收取低于市場(chǎng)水平的租金，看起來對(duì)雙方都有利，也能讓長(zhǎng)租公寓迅速擴(kuò)大規(guī)模。但實(shí)際上，每多成交一套房，長(zhǎng)租公寓承擔(dān)的租金差損失就更多，除非不斷有新的租客和房東加入來維持現(xiàn)金流，否則就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓無法向房東支付租金，房東就會(huì)強(qiáng)行清退租客。
嚴(yán)控“高進(jìn)低出”“租金貸”
防范住房租賃市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)
△央視財(cái)經(jīng)《第一時(shí)間》欄目視頻
一個(gè)是通過“租金貸”一次性套取租客一年期的租金，另外一個(gè)是通過“高價(jià)收房、低價(jià)出租”來吸引租客和房東，這兩種模式都潛藏著風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生資金鏈斷裂，就會(huì)同時(shí)損害房東和租客的合法權(quán)益。對(duì)于這兩種高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)行為，監(jiān)管部門已經(jīng)提出了明確的規(guī)范意見。
去年底，住建部、國(guó)家發(fā)改委等六部門出臺(tái)《意見》，要求加強(qiáng)對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式的監(jiān)管，對(duì)住房租賃企業(yè)的租金貸占比，也設(shè)定了上限。今年9月公開征求意見的《住房租賃條例》再次對(duì)這兩點(diǎn)進(jìn)行了規(guī)范。與此同時(shí)，在嚴(yán)格監(jiān)管長(zhǎng)租公寓高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式的同時(shí)，《條例》也提出了支持長(zhǎng)租公寓健康發(fā)展的金融政策。
中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員 秦虹：特別引人關(guān)注的就是支持資產(chǎn)證券化，用于長(zhǎng)租公寓發(fā)展，包括發(fā)企業(yè)債、發(fā)公司債等。如果有這樣的金融支持，過去一些企業(yè)不得已采取的房租貸、P2P等非規(guī)范化經(jīng)營(yíng)行為就會(huì)減少。
據(jù)了解，目前已經(jīng)有部分大型長(zhǎng)租公寓企業(yè)依托租金收益權(quán)發(fā)行ABS產(chǎn)品，也就是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；還有的企業(yè)依托持有的房源資產(chǎn)發(fā)行類REITs，也就是房地產(chǎn)投資基金類的金融產(chǎn)品。
北京啟動(dòng)住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)檢查
△央視財(cái)經(jīng)《第一時(shí)間》欄目視頻
為了更好地維護(hù)租房人的合法權(quán)益，北京也在近期開展了住房出租登記與租賃合同備案專項(xiàng)執(zhí)法。
所謂住房租賃合同備案，就是指出租人和承租人無論是通過中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)還是自行成交，都把租賃合同放到政府部門建立的住房租賃合同備案平臺(tái)上進(jìn)行備案。有了備案數(shù)據(jù)，政府部門在對(duì)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的時(shí)候，就能夠有的放矢。自2017年10月以來，北京市住房租賃平臺(tái)備案量已突破300萬筆。
此外，通過住房租賃合同備案，承租人還能方便地享受到多項(xiàng)公共服務(wù)。目前，租賃備案平臺(tái)已經(jīng)和多個(gè)部門完成對(duì)接，在辦理北京積分落戶、義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取、公租房補(bǔ)貼等業(yè)務(wù)過程中，租房人不再提供租賃合同，只需要提供備案合同編號(hào)即可享受或參與以上幾項(xiàng)公共服務(wù)。
北京市房地產(chǎn)事務(wù)管理中心租賃管理室副主任 朱永：下一步我們還將積極推動(dòng)其它方面的租賃賦權(quán)，包括與公安局對(duì)接，支撐辦理居住卡、居住證；與稅務(wù)部門對(duì)接，支撐個(gè)稅抵扣服務(wù)；與市場(chǎng)監(jiān)管部門對(duì)接，支撐商事登記等服務(wù)。
今日立冬
回望白云生翠巘，歸來紅葉滿征衣
不必感嘆道阻且長(zhǎng)
努力向前
沿途所遇 皆為美景
免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。
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