一、如何用運營賣好文旅地產？
第一，文旅地產的構成：包括觀光游樂產品、休閑商業(yè)、度假物業(yè)、本地物業(yè)四部分。首先，觀光游樂產品是主要的吸引核或旅游休閑本身。其次，文旅地產最終是落在房產上，主要包括休閑商業(yè)、度假物業(yè)和本地物業(yè)三類房產。第一類是休閑商業(yè)，休閑商業(yè)不是傳統(tǒng)商業(yè)，也不是生活商業(yè)；第二類是度假物業(yè)，度假物業(yè)是居住形態(tài)，但不是本地人居住，而是作為第二居所、第三居所甚至養(yǎng)老居所或度假居所；第三類是本地物業(yè)，如華僑城是典型的“本地物業(yè)+樂園”的形態(tài)。這四類不同的內容除了本地物業(yè)之外，其他三類都是關聯(lián)在一起的，第一類（觀光游樂產品）是旅游，中間的兩類（休閑商業(yè)、度假物業(yè)）是關聯(lián)結構，最后一類（本地物業(yè)）和文旅有一定的關系但不是核心關系。
第二，文旅運營的目標：旅游的本質是消費搬運。文旅名義上搬運的是人，但從經濟學的本質來看，搬運的核心是通過人實現(xiàn)消費獲得收益，因此實質上是消費能力的搬運。構建吸引力，打造目的地是文旅需要做的事情。因此，文旅運營的基本邏輯結構就是：吸引力大---游客流量大---過夜天數(shù)多---消費業(yè)態(tài)多---度假價值高。
第三，文旅運營的方法：打造好產品、運營流量和消費實現(xiàn)。其中，好產品是前提。
第四，休閑物業(yè)銷售：休閑物業(yè)銷售和本地物業(yè)銷售有很大不同。休閑物業(yè)銷售需要運營先行，在運營中才能實現(xiàn)銷售。被動式先造房賣房再運營文旅的模式已經終結。
休閑商業(yè)運營：要實現(xiàn)“三化”，即網紅化、體驗化、全業(yè)態(tài)化。網紅化，主要是通過網紅引爆效應帶來關注量，然后將關注量轉變成粉絲量，如果網紅效應不可持續(xù)就不能轉變成粉絲量，自然也就帶動不了粉絲經濟結構；體驗化的方式就是互動式的結構，是人和場景、人和環(huán)境等的互動，如當下比較火的劇本殺、沉浸式的體驗方式等。而體驗互動化是休閑商業(yè)的基本要點；第三是全業(yè)態(tài)化，旅游多業(yè)態(tài)、休閑多業(yè)態(tài)、生活多業(yè)態(tài)、度假多業(yè)態(tài)、康養(yǎng)多業(yè)態(tài)都在對接，將多個產業(yè)結合在一起。
銷售戰(zhàn)略：首先，先控制量，形成游線動線合一，實現(xiàn)休閑商業(yè)和旅游活動的一體化結構。其中，文旅地產和休閑商業(yè)地產最重要的就是游線和動線的統(tǒng)一。其次，先租后賣，回租運營賣，炒高口岸、形成升值效應，布局梯度產品空間，實現(xiàn)有序出貨，這是一個比較大的銷售戰(zhàn)略。區(qū)域休閑地產的整合開發(fā)不是一個點，不是一個結構，而是系統(tǒng)推進的模式結構，由控制點、控制主要游線、控制關鍵路線，然后形成口岸經濟、街區(qū)經濟、最后帶動區(qū)域小鎮(zhèn)的結構。有效的控制商業(yè)地產的價格梯度實現(xiàn)區(qū)劃模式，是文旅運營和地產運營相互連接構建的邏輯主體。
第五，度假物業(yè)銷售。度假物業(yè)銷售的關鍵在于五大文旅產品及運營。度假物業(yè)要直接應對度假產品和度假物業(yè)產品之間的對接，主要包含親子、運動、康養(yǎng)、培訓、研學五大類產品。這五大類產品都有針對性的客源，和針對性客源所需求的居住型要求，以居住型要求為主的度假地產無論是公寓、別墅還是酒店形態(tài)，都要呼應產業(yè)形態(tài)，和這些產業(yè)形態(tài)對接的產品才能夠有效區(qū)劃。
第六，本地物業(yè)。
二、文旅地產綜合評價標準的編制工作
2019年，中國房地產業(yè)協(xié)會牽頭，委托綠維文旅編制《文旅產業(yè)地產綜合評價標準》及相關課題研究工作，有近20余家地產企業(yè)及媒體參與，主要原因在于文旅地產沒有標準，造成了不利于獲得政府支持（立項規(guī)劃土地價格稅收）、金融扶持，也不利于招商、投資置業(yè)、實現(xiàn)消費者消費等。
所以，課題組希望通過編制一套具有前瞻性、可操作性、多樣性以及統(tǒng)一性的標準，來解決這些不利于文旅地產發(fā)展的因素，使得文旅地產可以更好地獲得政府的支持、消費者的認可和投資置業(yè)，用標準來引導和獲得社會支持。
此次標準主要圍繞文旅綜合體、文旅小鎮(zhèn)兩類區(qū)域性開發(fā)結構。文旅綜合體主要是建設用地規(guī)模在1500畝以內的項目，1500畝以上的歸為文旅小鎮(zhèn)項目。標準主要包括三類評價指標，分別是產業(yè)發(fā)展評價指標、生活價值評價指標和特色加分項。其中，產業(yè)發(fā)展評價指標是核心指標，生活價值評價指標是其他產業(yè)地產所不具備的指標。
評分標準可以引導文旅產業(yè)地產良性發(fā)展，形成產業(yè)支撐、人氣聚集，消費帶動商業(yè)發(fā)展。文旅產業(yè)地產是以文旅康養(yǎng)體教綜合型休閑商業(yè)地產為主體地產，以二居所、三居所、康養(yǎng)居所、養(yǎng)老居所為依托的度假居住地產，加上以一居所為依托的本地化城市地產的相互融合的地產發(fā)展結構。
三、文旅產業(yè)地產的特征與發(fā)展模式
產業(yè)地產的本質：產業(yè)主導并帶動的區(qū)域開發(fā)運營
產業(yè)地產實際上是把土地開發(fā)、房產開發(fā)、產業(yè)整合、產業(yè)運營四個方面的能力融為一體。從產業(yè)地產發(fā)展初期以二產為主導，到發(fā)展中期以2.5產為主導，一直到現(xiàn)階段“一二三產融合+產居融合+產城融合”的新時代，實際上產業(yè)地產模式本身已經取得了非常大的發(fā)展。
文旅產業(yè)地產發(fā)展邏輯：“文旅生產+文旅消費”引導的區(qū)域綜合開發(fā)，使得房地產基于產業(yè)引導的綜合開發(fā)結構上形成產業(yè)房產、土地開發(fā)價值的結構。文旅的生產產業(yè)、文旅的消費產業(yè)實際上是兩方面，所以文旅產業(yè)園區(qū)、文旅產業(yè)新城、文旅小鎮(zhèn)、文旅綜合體、文旅康養(yǎng)社區(qū)/村莊這五種形態(tài)，形成了產業(yè)引導的區(qū)域綜合開發(fā)、人口聚集和就地城鎮(zhèn)化的發(fā)展，從而實現(xiàn)文旅康養(yǎng)產業(yè)與土地房產開發(fā)、居住服務、不動產價值與產業(yè)價值相結合。因此文旅產業(yè)引導下提升的是區(qū)域綜合開發(fā)價值，文旅產業(yè)地產引領的是生活方式未來趨勢。
文旅產業(yè)地產的4 大融合特征：
文旅產業(yè)地產的本質是“泛文旅產業(yè)整合+城市綜合服務”的綜合開發(fā)。具有產業(yè)融合、產商融合、產城融合、產居融合四大融合特征。
文旅產業(yè)地產的3大類型：
基于產業(yè)角色和服務功能的不同，形成三大文旅地產類型：以生產場所為主的生產型文旅地產，如如文創(chuàng)廠房、文創(chuàng)SOHO、文創(chuàng)/教育/體育園區(qū)；以文旅服務為主的體驗場所型文旅地產，如文旅休閑項目/商街、文旅消費商場、文旅綜合體驗場所等；以產居結合為主的住宿消費型文旅地產如文旅相關賓館/酒店、養(yǎng)老度假地產、鄉(xiāng)村康養(yǎng)度假村等。
文旅產業(yè)地產的5大核心要素：
包括特色化的文旅產品、可經營/銷售的地產產品、完善的配套體系、品牌IP、軟性服務體系5大類。
文旅產業(yè)地產的4 大發(fā)展要求：
1、以文旅為體，以地產為用
2、文旅產品運營及服務是關鍵
3、功能具有集合性
4、在居住層面注重生活方式的營造
四、文旅產業(yè)地產的策劃規(guī)劃設計
文旅產業(yè)地產有四大設計思路，第一是文旅產業(yè)引領，第二是休閑度假聚集，第三是品質生活方式，第四是獨特地產品牌。這四個角度是進行文旅產業(yè)規(guī)劃策劃設計的前提和思路。圍繞這四個角度進行整合，從產業(yè)整合來說，核心是文旅，但是涉及到的產業(yè)非常多，從配套的交通、餐飲、娛樂、游樂到延伸的文化創(chuàng)意、會議會展、康療、農業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、食品加工業(yè)等多樣化產業(yè)復合的產業(yè)架構。在這個復合產業(yè)架構下，休閑商業(yè)聚集、休閑娛樂聚集、休閑運動聚集、文化創(chuàng)意聚集和度假聚集這五大聚集實際上是有效帶動結構的關鍵。
五、文旅產業(yè)運營與文旅產業(yè)地產運營
文旅運營的水平決定了地產運營的模式。培育文旅運營水平是每一個文旅地產企業(yè)必須要做的事情。其中，核心的問題是出售型物業(yè)和持有型物業(yè)之間的關系。持有物業(yè)越大，對文旅地產來說質押資金就越大，但持續(xù)性經營能力會越強。資金回籠速度和經營持續(xù)價值之間會形成一個平衡結構，這一平衡結構很難把控，完全取決于文旅產業(yè)的運營能力，而非地產的運營能力。運營架構包括自營及其他模式，自營能力需要培育，外部運營能力需要導入。自營模式包括持有物業(yè)自營和出售物業(yè)自營，對于持有物業(yè)來說，除自營模式外，還可通過合資、合作和出租等模式，出售物業(yè)除回租自營模式外還可通過回租第三方托管、統(tǒng)一管理業(yè)主經營的模式。
對于地產銷售來說，包括傳統(tǒng)銷售和非傳統(tǒng)銷售。非傳統(tǒng)銷售，是以運營能力構建變相銷售模式，包括會員卡模式、會員制模式、共享產權模式、產權酒店模式、共享時權模式、時權交換模式和客棧群模式。
綠維文旅多年來聚焦文旅康養(yǎng)·特色小鎮(zhèn)·鄉(xiāng)村振興領域，以“創(chuàng)意經典·落地運營”為理念，開發(fā)運營策劃為前提，規(guī)劃設計為核心，通過頂層設計（研究+策劃+規(guī)劃+設計）、“F+EPC+O”落地運營服務模式（開發(fā)+建造+招商投融資+運營+培訓+智慧化）進行全產業(yè)鏈的整合，打造泛旅游開發(fā)運營服務平臺，為文化、旅游、大健康、體育、農業(yè)、教育、房地產等區(qū)域綜合開發(fā)運營及項目落地建設提供全鏈全程孵化服務。
其中，綠維文旅一直致力于文旅產業(yè)創(chuàng)新資源的導入，包括新業(yè)態(tài)、新產品、新IP、新技術、新方法、新商業(yè)模式。這些內容的導入對于地產企業(yè)來說都很重要，其中網紅化、親子化、夜游項目、專項特色綜合體這四類導入是泛文旅地產需求的重點，對于帶動流量、帶動地產聚化、有效形成持續(xù)性有很大價值。
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